本站原创摘 要物业管理作为我国的朝阳产业要取得良好快速的发展,与成熟完善的物业管理立法是息息相关的.2007年新修改通过的《物业管理条例》在2003年《物业管理条例》的基础上,兼采《物权法》的有关规定,具有重大的理论和现实意义,但同时也存在着一些不足.
关 键 词物业管理条例立法根源物业管理立法
中图分类号:D923文献标识码:A文章编号:1009-0592(2010)09-050-01
随着我国物业管理行业的迅速发展.物业管理的行业实践催生了一些列法律法规的出台.2003年6月,国务院发布了《物业管理条例》(以下简称为《条例》),并于2003年9月1日实行,它的颁布实施对于我国物业管理行业法律规范长期缺位问题的解决具有里程碑的意义.它建立了我国物业管理的十项基本制度、明确了物业管理的六项禁止行为、规范了两项书面合同、授权了四项规定,初步奠定了我国物业管理的制度框架①.2007年8月26日,为了与物权法的相关规定相一致,国务院对2003年颁布的《物业管理条例》进行了修改(以下将该修改后的条例称为新《条例》),主要将物权法中的有关制度具体化到条例中来.
一、从立法根源上讲,新《条例》立法层次低,行政色彩浓
(一)新《条例》在一定程度上违反了《中华人民共和国立法法》的有关规定
《立法法》第八条的规定,基层群众自治制度、民事基本制度、诉讼和仲裁制度只能由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律.而新《条例》中,其基本内容之一的业主建筑物区分所有权之成员权部分及业主对共有部分的自治管理内容属于前述基层群众自治制度的范畴,而有关的物业管理办法则属于民事基本制度的范畴,按照《立法法》的要求,应该由全国人大及其常委来制定法律来予以规范,但是该新《条例》只是国务院制定颁布的一个行政法规,这与《立法法》的相关规定不相符.
(二)行政色彩凸显
首先,物业怎么写作企业的行政性“义务”抹杀了业主大会的自治权.物业怎么写作企业在特殊情况有制止、报告的义务,而事实上,住宅小区的业主应当享有自治权,业主是物业的实际所有权人,在没有经得业主的同意下,将有关的义务责任直接赋予物业怎么写作企业,不具有合理性.其次,业主的自治权受到限制.我国《物权法》规定了三种管理模式,即业主的自我管理、物业怎么写作企业的管理和其他管理人的管理.每一种形式的管理都没有公共权力的介入,是完全的民事法律行为或者事实行为,但新《条例》却在第六章进行了大量的行政责任的有关规定.同时,新《条例》在物业怎么写作收费办法的制定上排除了合同双方当事人的自由意志,物业管理合同内在激励机制和内外平衡机制没有发挥应有的作用.
二、从内容上讲,进步意义重大,但仍然存在进步的空间
(一)物业管理概念的明晰化体现了立法的确定性,但是却造成与上位法的矛盾
首先,新《条例》第二条明确指出:我国的物业管理仅限于物业怎么写作企业的统一管理模式.但是,我国《物权法》实际上确定了三种物业管理模式,而新《条例》作为《物权法》的下位法,理应与其相一致.其次,物业管理的内容分为财产管理和社区管理两部分,而该新《条例》仅仅从财产管理的角度来界定了物业管理制度的内涵,将社区该层内容排除在法律规制的范围内,将不利于物业行业健康科学的发展.
(二)业主的合法权益有了制度上的保障,但是缺乏彻底性
业主在物业管理法律关系中处于弱势一方,因此以法律的形式对其进行保护是非常必要的.
首先,新《条例》开宗明义地指出了业主享有的十项权利,有利于督促相对方更好的进行物业管理,同时,赋予了业主自治权,体现了私法领域意思自治的原则和精神.其次,新《条例》对业主大会的权方式进行了规定,采取“财产”加“人数”的双重标准制度,是民法“平等”原则在条例中的体现,但同时,双标准规则也存在着实际操作的问题,这一定程度上有可能损害了业主自治制度的机能.再次,增加了业主大会成立的指导部门,突显了基层管理,但由于该条例的第十条使用的是“或者”,这也就可能存各个部门相互推诿的现象.
(三)新《条例》加强了对建设单位和物业怎么写作企业行为的规范,但是也存在不合理的规定
在第三章,新《条例》将建设单位纳入到物业法律关系范畴中来,但是,第二十五条却规定,建设单位与物业写受人签订的写卖合同应当包含前期物业怎么写作合同约定的内容,值得商榷.根据合同相对性原则,该前期合同只对其当事人具有约束力,但该条例却规定应当将前期合同的有关内容写入物业写受人的写卖合同,物业写受人在进行物业写卖时,必须承受一个与其无关的合同的约束,是没有说服力的,实际上限制了业主的权利.
(四)理顺了供水、供电、供气等怎么写作关系,明确物业怎么写作企业的权责
在住宅小区内存在着供水水、供电、供气等在内的各种怎么写作,若是一刀切均由物业怎么写作企业来“一大揽”承担,显然加重了物业怎么写作企业的负担,新《条例》理顺了物业怎么写作合同和供水、电、气合同的法律地位和法律关系,即二者互相独立,各自的主体之间是平等的民事法律关系.从而规范了现实生活中存在着的由物业公司代收水电费的混乱现象.
总之,新《物业管理条例》的出台适应了现实物业管理行业发展的需要,改变了以往物业管理中存在的管理与被管理的局面,物业怎么写作企业,作为新型营利性的市场主体,其“怎么写作”理念的市场定位,并根据《合同法》中的意思自治、平等自由原理来与业主构建平等的民事主体之间的二元结构,根据物业怎么写作合同来明确双方的权利义务关系,使得物业怎么写作企业的活动定位于业主的授权委托之下.不仅如此,新《条例》还对建设单位、业主大会、业主委员会等多个主体进行了规制,是对多元主体进行法律调节和保护的有力工具,是物业管理领域法治建设的新起点.
注释:
①胡晓娟.中国物业管理的法制环境分析.四川大学.2004.