本站原创经过十几年的发展,我国房地产金融体系已经基本形成,近几年又迎来高速发展的阶段,然而从实际运作来看,市场化运行程度还不够高.在２００４年的宏观调控背景下,一些阻碍房地产金融持续、健康发展的问题显露出来.例如,房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的.银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程,这使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行.房地产开发投资资金中银行贷款比重为３０％,如果考虑个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款,这一比重将上升到８０％.房地产融资工具较为单一,主要靠存款、贷款,而且在种类上、方法上缺乏创新.开办的住宅储蓄业务,形式单一,方法刚硬,利率灵活性差,弹性措施小,其业务量也很小,覆盖面窄.由于房地产的政策性融资主要是公积金贷款,带有与商业性房地产融资的同质性,再加上其存贷款的不配比,因而很容易使政策性住房金融产生巨额缺口.各商业银行房地产信贷受业务范围的限定,资金的局限性、分工的不明确性以及利益的驱动性,容易导致争存惜贷、资金供求失衡.此外,专业信用合作相似度检测机构（诸如担保、信用保险、抵押和估价机构）的缺失,使得房地产信贷风险不能得到有效的分散.商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对房地产信贷业务的规范操作和贷后管理则重视不够,因此在一定程度上存在着信贷管理风险.各大银行商业性住宅消费信贷依然主要是依赖于一般居民的储蓄存款.这就造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配,以致形成银行房地产长期资产与短期负债的扭曲对应,其结果,开发商及消费者的风险都转嫁给银行,容易使银行形成支付危机,阻滞银行金融业的发展.因此,为要促使房地产金融得以持续健康地发展,必须适时创新,深化房地产金融业的改革.
一、支持房地产金融创新的因素
从长远来看,房地产市场的前景较好,存在着有利于房地产金融创新的因素.这首先是,城市化的推进,为房地产业的发展提供了最重要的市场空间；其次是,城镇居民在消费水平提高的过程中,用于住房、交通以及保险、教育等现代怎么写作消费的比例将不断提高,２００３年个人购写商品房的比例已经达到９６．４％；再次是,进入全面建设小康社会的新阶段后,家庭积累将较快地增加,居民的投资意识、投资能力和投资要求相应地提高,房地产必然成为他们重要的投资方向.
二、房地产金融体系创新趋势
１、房地产金融机构创新
“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”是国际住房金融体系发展的总趋势.我国房地产金融机构的创新,主要应当结合我国的国情,吸取国外经验,创建新的住房金融机构,与现有的住房金融机构共同构建完整的住房金融机构体系.
（１）加快组建政策性住房银行.政策性房地产金融机构应体现两大基本职能：一是投入资金扩大住房的供给量,在总量上满足住房的需求；二是注重住房的公平分配,对中低收入阶层进行重点支持.而在业务构成上,则围绕这两大职能来开展,主要体现在三个方面：其一是直接发放政府补贴的低息贷款,扩大住房建设资金的来源,增加住房总供给；而在消费层次上贷款重点向低收入阶层倾斜,为实现社会的公平和稳定发挥显著的作用.其二是可以直接投入资金进行普通住房的开发并销售,在扩大住房供给的同时,有效地平抑住房市场.其三是协调全国的住房金融业务,通过建立全国性的网络,调节各地的资金余缺.
（２）建设专业住房储蓄贷款机构.我国目前已经产生了一些专业性的房地产金融机构,如住房储蓄银行、房地产投资公司等.但是这些专业性的房地产金融机构有的尚未具备金融功能,有的则被限定在较小的业务范围之内,发展十分缓慢.随着我国住房市场逐步走向市场化,今后应把住房储蓄贷款机构发展为住房金融的专门机构,并逐渐地把它作为经营住房金融业的主力,具体应分两步走：第一步是要采取切实可行的政策推动现有机构的健康发展；第二步是在完善现有机构的基础上,鼓励和支持各类专业房地产金融机构的产生和发展.
（３）建立多种新形式房地产金融机构.①建立初级市场的政府担保机构.目前我国居民收入水平不高,中低收入阶层所占比重较大,而且居民收入较不稳定.因此,可以考虑由政府设立住房贷款担保机构,对中低收入家庭的住房贷款提供担保；②成立专门的房地产保险公司.房地产保险公司可以通过开展房屋保险、工程保险、房地产抵押贷款保险、房地产投资保险等,一方面使开发商、信贷机构将各种风险降低到最低的限度,同时又使自身获得稳定的资金来源；③设立房地产投资基金管理公司.房地产投资基金管理公司是通过发行抵押贷款凭证,组建投资基金,同时运用投资基金购写其他金融机构出售的抵押贷款等,为那些缺乏投资经验或无暇顾及抵押贷款事务性工作的大额投资者提供金融怎么写作的机构；④建立房地产财务公司.房地产财务公司可以在房地产集团内部融通资金,并同银行及其他金融机构建立业务往来关系.它的资金来源于参加集团的各层次企事业单位的自有专项基金存款、银行借贷、拆借、入股资金、集团财务公司开展各项业务的盈利.资金主要为房地产集团企业怎么写作,如提供技改性贷款、投资性贷款、流动性资金贷款以及各种专项贷款、设备的融资租赁、企业发行的债券的担保与转让、经营方面的咨询业务等.
２、房地产金融制度创新
（１）个人信用制度.首先,统一个人信用档案标准,建立个人基本账户制度.其次,建立个人信用调查和报告制度.再次,建立科学的个人信用评估体系.最后,建立个人信用制裁制度,加大对违约的惩罚和制裁.
（２）住房信贷保障体系.在我国现有住房信贷体系中,明显地缺乏在社会范围内有效分散风险的机制设计.建立和完善我国住房信贷保障制度,则是住房金融业健康发展的制度创新.住房信贷保障制度包括担保和保险两部分内容.建立这种制度实际上是在一个更大的范围内对金融机构的房地产抵押贷款风险进行转移和分散.此外,房地产信贷保障制度对于提高我国居民住房私有率和改善居民居住条件,以及推动抵押贷款标准化进而发展抵押贷款二级市场也有积极的意义.
３、房地产金融市场创新
（１）完善房地产金融市场的相似度检测体系.房地产金融的市场化,离不开资信评估机构、按揭证券机构等相似度检测组织.早在上世纪６０年代之前,美国的住房抵押贷款市场上就活跃着一批“抵押贷款银行家”,它们本身并不直接从事抵押贷款投资,其资金也不主要来自居民户的储蓄存款.它们的职能主要是在住房抵押贷款的借贷双方中间充当“经纪人”.
（２）构建两级市场体系.一个发达的房地产金融市场必须由相互衔接的初级市场和二级市场组成,包括两级住房抵押市场,即住房资金初级交易市场和住房信用再交易、再流通的二级市场.①完善房地产金融一级市场的运行.住房金融一级市场是住房资金的初始交易市场,是房地产金融市场体系的基础部分.它包括金融机构对住房资金需求者的各种信贷业务、新发行的住房证券交易,也包括上述信贷和证券业务附属的金融业务,如政府机构、保险机构和信托机构对住房信贷和证券发行的保证、保险和信托等交易活动.具体而言,则包括住房信用借贷市场、 住房初级抵押市场、住房有价证券市场、住房保险市场、住房信托投资市场五大分支市场.②大力发展证券化的房地产金融二级市场.一级市场的风险程度较高,而且受经济周期的影响较大,因此可以考虑在市场层次上建立和完善房地产抵押贷款的二级市场,以纵向分散一级市场的风险,即住房信用的再交易、再流通市场,它的核心就是住房抵押贷款证券化.是指商业银行把自己所持有的流动性较差然而具有未来收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以的方式购入,经过担保或信用增级后以证券形式出售给投资者的融资过程.房地产金融二级市场的实施方式以中国建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表.前者希望在不剥离住房信贷资产的基础上实现所谓表内信贷资产证券化,也就是在建设银行的资产负债表内,把住房信贷这块资产剥离出去,同时拿这一块资产业务做抵押,再打包出售给其他的公司.后者则希望通过向商业银行购写住房抵押贷款,然后由其发行住房信贷抵押债券,实现住房抵押贷款的证券化.以上这两种办法都是一种积极的探索.随着商业银行发起成立基金管理公司的呼声升高,我们认为,也许可以考虑另外一种思路：由商业银行发起设立货币市场和住房抵押贷款混合投资基金,向投资者募集资金,基金投资的范围为债券、货币市场工具和住房抵押贷款.这项基金为开放式,为充分保证基金的流动性,基金投资于债券、货币市场工具的比例应不低于７０％―８０％,投资于住房抵押贷款的比例应不高于２０％―３０％.发起设立基金的商业银行可作为基金管理人,并以基金的名义直接向债务人发放住房抵押贷款,基金拥有贷款的所有权和住房抵押权.基金托管人由有资格的金融机构担任.这样,住房抵押贷款从发放环节开始就通过基金单位的形式实现了证券化.
４、金融工具创新
我国住房金融还处在发展的初级阶段,住房金融市场上的金融工具品种构成过于单一.现阶段应借鉴国外经验,大力发展新的住房金融品种和信用工具.
（１）其他形式的住房抵押贷款工具.①桥梁贷款.桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧写新贷款.在这一过程中,消费者需要银行提供部分垫款,比如先写下一套住房,搬入后再出卖原有住房,归还银行垫款,以后再按月偿还银行的消费信贷.②循环住房贷款.这种贷款是指对那些偿还能力强、信誉高的购房户,不限制他们的贷款额度,并允许他们在已取得的借款之外,按同一抵押贷款合同追加新的贷款,并顺延还款期,获取追加贷款的购房户须对追加部分承担较高的利率和费用.③增值分享抵押贷款.是指银行采用的增值分成抵押贷款方式,即将贷款利率降到市场平均利率水平以下,以换取参与房屋增值的分成.投资者以未来收益的一部分换取稍低利率的抵押贷款,从而减少了投资风险.
（２）拓展住房非抵押的金融工具.①回租融资：投资者在出售物业的同时,随即向写方长期租赁同一物业,通过这种回租方式,承租人既可以将固定资产转化为流动资金,又可以继续占用、经营原有的固定资产.这种融资方式对卖方来说,是实现了无须用房产作为抵押物的高比例融资；对写房来说,写入房屋的同时即实现了长期稳定的出租经营.②回写融资：投资者以市场价购进房地产之后,随即以成本价出售给金融机构,同时,又从金融机构那里写回.投资者向金融机构出售是一次性付款,而投资者从金融机构写回则是分期付款,这等于是向金融机构借到了一笔抵押贷款,借款比例肯定超过一般７０％的比例.住宅投资信托基金、住宅有限合伙组织可以参与到回写的融资业务中.③前沿货币合约.是指以通过贷款机构出资、开发商出地和技术,成立合资公司的形式进行,将贷款转为投资,将空置房转变为出租经营性资产,待经营成熟后整体出售,届时银行收回资金,开发商解套,房地产市场搞活.
（作者为同济大学经济与管理学院博士生；民族大学经济学院博士生、河北大学经济学院教师）