房地产项目与工程造价的关系

[论文摘 要]工程造价在房地产中起着制约因素,工程造价的捉襟见肘制可以说始终围绕房地产开发进行.而房地产项目与工程造价的关系即相互关联又相互制约.本文就房地产项目与工程造价之间的关系做详细阐述,并提出一些具体方案解决工程造价问题.

关 键 词：造价控制；房地产项目；应用

一个工程项目的建设是需要一定时间和一定资金的,也就是说,项目的建立是一个生产消耗的过程.从项目规划、项目建议书到工程竣工验收,工程造价始终在其中起着重要的制约作用.而工程造价不仅关系到整个工程费用,同时也关系到整个房地产项目的质量与成本问题.在工期与造价上更是相互影响相互制约.下面将针对工期与造价以及房地产等之间的关系做出具体的分析,确保在质量得到保障的前提下,让工期更短,造价更低,房地产也得到合理的安排.最终实现从人力到财力等各环节关系的确定.

一、工程造价的概述与特征

1.1工程造价的概念

工程造价是由建筑安装工程费,设备及工、器具购置费,工程建设其他费用、预备费,建设期贷款利息,固定资产投资方向调节税组成.根据建设部、财政部《关于印发<建筑安装工程费用项目组成>的通知》（建标[2003]206号）的规定：建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成.

直接费由直接工程费和措施费组成.直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用,包括人工费、材料费、施工机械使用费；措施费是指为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用.

间接费由规费、企业管理费组成.规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用；企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用.

利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利.

税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等.

从工程造价的概念上讲,工程造价即是从不同角度分析事物的本质,也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目的定价基础.

1.2工程造价的特征

工程造价的特征是：有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等,这是因为房地产建设工程的特点决定了它的重心.工程造价的范围较广,涉及到国民经济各部门、各行业,涉及到社会再生产的各个具体环节,也直接关系到人们的生活和居民的居住标准,所以工程造价的作用和影响都很大[1].

同时,工程工期如果很长,就会降低劳动强度,从而使施工效率提升,组织施工的费用降低,在一定程度上减少了直接费用.不过,工期时间过长,就会增加人工费用以及施工中的其它费用,比如设备的租赁费或人工开去等等.当然,在企业管理费用上也会相应增加,所以,工程造价与工期之间的关系成为制约工程费用的核心.

二、房地产项目与工程造价之间的制约关系

2.1房地产工程设计制约工程造价

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程,工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述,是房地产开发项目开发建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段.事实证明,在初步设计阶段,影响工程造价的可能性在75%-95%指尖；技术设计阶段,影响工程造价的可能性在35%-75%指尖；施工图设计阶段,影响工程造价的可能性在25%-35%指尖；而到了施工阶段,影响工程造价的可能性只有10%作用.由强可以得出这样的绪言,控制工程造价的首要因素就是房地产工程设计问题.

2.2招投标制约工程造价

招投标已经成为当前房地产项目的主要竞争方式,在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等方面具有突出作用.即保障了招标人以及投标人的合法权益.房地产开发单位在该方面一定要注重对施工单位的选择,由于施工队的质量关系到整个房地产后期能否销售出去.所以,在选择施工队伍时一定要注意考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等.先从近期建设业绩和建设项目进行分析,再根据此项目建设的业绩选出有能力的项目经理.

此外,在大型在建项目中,还会涉及到很多分项工程,比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包,既可以大量节省工程造价,又可以严格控制工程质量和进度.对于专业工程应由甲方直接发包由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行.如下述几种：

（1）桩基工程；

（2）强夯工程和软件基处理工程；

（3）室外高压电缆安装及高低压变配电工程；

（4）大型土石方开挖回填工程（包括场地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）挡土墙、护坡及基坑支护工程：

（6）家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面层铺装及室外给排水工程；（8）室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；

（9）水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、、网络安装工程.

如果上述几种可以直接与甲方承接,即可以找到专业的施工队伍,又能节省一笔不小的开支.而且可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20%-40%以上,在严格的控制工程造价与质量的基础上,还能加快整个工程进度,有效的避免了由于单位实力不过关引起的停工或转包等现象.

2.3竣工结算对工程造价的控制

工程造价管理对工程造价的控制是在房地产项目造价过程中形成的,所以,要确保现行的工程造价管理规定是整个工程的重要依据,根据甲乙双方在施工合同中的合约,按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算,审查是否有丢、拉项工程,是否按图纸及合同规定全部完成工作.我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施.一定要建立一个工程量清单核对备案制度和内部复核制度,定期跟踪检查、监督管理,加强对现场工作人员的教育,避免违法违规现象同时减少工程量清单中的差错率.做房地产工程竣工结算时,一定要对开发项目工地现场审核,严格审查工程量计算是否准确,材料调价是否有依据等,使工程造价结算确切、合理[3].

三、结束语

通过上面的阐述,我们可以了解到,房地产自开发之日起,工程造价就在其中起到一定的作用,而工程造价作为贯穿始终的一个项目,它与房地产之间的关系即是相互约束又是相互管理.房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质即是运用科学原理和经济以及法律约束,又是解决工程房地产开发项目的建设活动中的经济与技术、管理和经营等等实际问题,只有在房地产项目建设的各个阶段,采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法,合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算,才能提高投资的效益.所以,在整个房地产开发项目中,注重分析各个环节和投资影响的各个因素,可有效地控制房地产建设投资,

[4]黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发,2003,（6）23-24