房地产成本控制

摘 要：随着社会经济水平的提高,我国房地产业蓬勃发展,房地产市场出现了繁荣景象,对整个国民体系的发展产生了重大的影响.房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出,获取最大的经济效益,在保证项目质量的前提下,需要对成本进行严格的控制.本文通过分析房地产项目开发成本的构成,对房地产开发项目的成本控制原则进行了阐述,同时提出房地产企业成本控制的具体措施.

关 键 词：房地产；成本控制；措施

随着我国房地产业的快速发展,房地产市场竞争日益激烈,针对近些年房地产炒作的行为给城市居民带来的不满情绪,国家出台了一系列政策进行房地产调控,因此,房地产正在逐渐告别暴利时代,当利润回归到正常水平,房地产企业就要靠成本控制来增加企业的经济效益,实现企业的利润最大化,使企业获得长久的发展.

一、房地产项目开发成本构成

要想研究房地产成本控制,就必须深入了解房地产项目开发成本的构成,房地产成本是在一定时期内为建设和销售房地产开发商品而支出的各项费用,主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用及其他税费等.

土地费用：土地费用包括土地征用费和拆迁补偿费,房地产企业要想开展建设项目,就必须征用符合开发房产的土地,征用过程包括提交申请、政府审批、招标出让,一系列的征用环节都需要指出一定的费用.同时,在征用的土地上进行拆迁要给予当地居民适当的补偿.

前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究费用,在整个项目成本中占据比例较小,一般不会超过整体支出的6%.

建筑安装工程费：建筑安装工程是整个建筑项目的主体,所以建筑安装工程费占据了项目整体支出的很大比例,一般在40%左右,建筑过程中,设备器械的安装以及房屋的改造都包含在建筑安装工程费当中.

市政公共设施费用：市政公共设施费主要包括基础设施和公共配套设施,基础设施费用包括交通道路、自来水设施、电力设施、草坪绿化、通讯设备等建设费用.公共配套设施费用指的是为居民提供的学校、医院、派出所等非营利设施,以及超市、菜市场等营利设施的建设费用.

管理费用：管理费用主要指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,包括管理人员的工资、差旅费、办公费、养老保险等等.

其他税费：除上述费用以外,由于房地产开发周期长,需要投资的数额较大,必须借贷银行信贷资金,这就需要支出一定的贷款利息,同时按照有关规定向政府缴纳一定的税金.

二、房地产开发项目的成本控制原则

根据房地产企业成本控制的理论及实际经验,制定项目成本控制的原则,可以有效的为房地产企业提供项目成本控制的依据,减少房地产企业在实施成本控制中出现失误,把握正确的方向.

2.1全面性原则

整合项目建设经营全过程的所有要素,对其进行深入分析研究,并实行全面控制,房地产建设项目中的每一个环节都相互联系,一个环节出现失误就会对其他环节造成影响,这就要求房地产开发项目的成本控制照顾到项目建设的每一个环节,保证房地产开发项目成本的整体处于控制的范围之内,在大方向上不出现偏差.

2.2整体性原则

房地产开发项目的成本控制要遵循整体性原则,因为房地产项目的开发整体性较强,所有环节在成本控制方面的相似度较高,在成本控制方面实现整体布局,注重项目成本控制的整体性,有助于提高成本控制的效果.

2.3针对性原则

在遵循全面性和整体性原则的基础之上,精确分析房地产开发项目的每一个环节,分析不同环节的特点,并根据这些具体特点制定切实可行的成本控制方案,如此可以使成本控制更加精确,使成本控制的实施效果更加明显.

2.4目标管理原则

目标管理是房地产企业实施管理工作的一种基本手段,目标的设定应落实到各部门、班组、个人上,要符合项目建设的发展和需要.目标责任的规划既要涉及到工作责任更要涉及到成本责任,并对执行结果及时进行检查,发现问题及时纠正,力求目标评价公正合理.

2.4房地产企业成本控制措施

3.1全面提高成本管理意识

在房地产开发项目的整个过程中,成本管理是一个全员参与的过程,无论是企业领导、成本规划师、管理人员还是施工人员,都会接触到成本控制的内容,要想提高当地产项目成本控制的效果,首先要树立全员参与、全面控制的意识,普及成本控制的知识,使项目中所有的参与人员提高成本控制的意识,同时落实成本控制责任.责任的落实要涉及到项目的各个单位、班组及个人.

全员控制并非单纯的成本管理与控制,更包括了项目管理的各个方面,如改进项目设计方案,优化项目施工质量等全部过程,全过程控制使成本控制贯穿于整个项目周期中,从投标开始直到中标后的具体施工和竣工验收等环节,都需要加强成本控制的意识.

3.2加强设计方案的优化

房地产开发项目设计的水平与质量,是整个项目的根本依据,同时也是成本控制的决定性因素,因此,在项目的设计阶段一定要提高成本控制意识.充分调查市场行情,根据市场的发展趋势对项目的设计进行改进,同时选择合理的精选方案和招标形式,选择优秀的工程设计单位,通过现代化技术的应用,合理降低工程成本,保证投资回报效益.

采取多种方案对比的方式对房地产开发项目设计进行确定,充分考虑设计方案的可行性与经济性,对于建筑的结构予以足够的重视,在保证安全的前提下,应用先进的设计手段对工程结构和容积率的成本进行控制,根据项目设计方案,及时对工程结构和容积率进行修正,容积率的修正公式如下：

通过设计方案的多层次对比,以及对建筑的结构体系进行合理布局,可以有效发挥成本控制在项目设计阶段的作用于功能.

3.3建立健全的成本控制机构

目前我国大部分房地产企业没有专门的成本控制机构,这也从侧面体现了房地产企业对成本控制不够重视,针对这一现状,房地产企业应该建立健全的成本控制机构,并加大对其的投入力度,吸收专业技能强、业务水平高的造价师,综合各方面力量建立企业专门控制成本的机构,并将其提高到企业的核心部门位置,给予其足够的权力,保证其职能的充分发挥.房地产企业在成本控制机构中成立产本控制小组,包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源等各个部门的领导和成员,主要负责项目部的成本指导、管理及考核.同时落实责任制,将责任分配到部门、班组及个人,并及时对执行能力进行考核,保证考核的公正及透明,严格规范成本控制的行为.

结论：针对当下我国房地产的发展形势,以及国家对房地产行业的政策调控,房地产企业要想在激烈的市场竞争中谋求发展,取得一席之地,就需要最大程度的增加企业的经济效益和社会效益.要实现利益最大化,就需要开源节流,因此,在保证项目质量的基础之上,需要对项目的成本控制进行深入的分析研究,明确房地产开发项目成本控制的构成,遵循全面性、整体性、针对性、目标管理等原则,在企业内部全面提高成本管理意识,并加强设计方案的优化,在项目设计阶段提高成本控制意识,同时建立健全的成本控制机构.如此才能充分发挥成本控制在房地产开发项目中的作用与功能.

[5]李辉.房地产开发企业的成本管理探讨[J].现代企业教育,2009,12：87-88.