本站原创摘 要 :目前,越来越多的企业利用内控导向来管理和经营企业,内控导向能够加强企业的管理以及经营效率,能对企业的发展提供极大的帮助,尤其是对于我国的房地产企业来说,更是如此.然而,与国外发达国家相比,我国房地产内部控制仍然处在不发达阶段,其企业管理较为松弛,控制力也较为弱化,基本上没有发挥出内控导向的优势.本文主要通过论述我国房地产企业内控导向下的现状以及存在的问题,并提出了一定的解决对策,为我国房地产企业内控导向这一薄弱环节的分析提供一定理论依据.
关 键 词 :内控导向 房地产 成本控制 存在的问题 对策
企业内控导向主要是企业内部的一种自律行为,是我国现代企业管理中的重中之重.可以说,企业只要进行经济活动或者管理活动,那就必须要对企业内部控制进行加强.由于房地产是属于较高风险的一个行业,其所涉及的范围较广,经营管理周期较长,且投入的资金也较大,那么房地产的成本控制就显得尤为重要.因此,在房地产市场竞争这么激烈的形势下,有必要基于内控导向加强房地产的成本控制,同样,这对增强房地产企业开发商的竞争力以及开发商经济效益的提高具有十分重大的意义.
一、房地产成本控制中存在的问题
(一)房地产收入确认具有复杂性
目前,房地产行业的商品销售主要存在两种方式,即：自身开发加销售以及与写方签订合同后再开发建设.与写方签订合同后再开发建设不同,企业自身开发再销售具有自身的特点,由于其开发周期比较长,且耗资巨大,那么房地产开发商在销售商品时,往往就会采用预售以及分期收款销售等的一系列销售方式,那么房地产的收入确认就存在一定的复杂性,不利于房地产成本的控制.尽管国家出台了许多有关房地产会计制度,也在一定程度上对房地产成本控制起到积极作用.但由于各种原因,其制订的制度在实际工作中的可操作性并不强.例如：《企业会计制度》中所规定的,将企业风险及报酬的实质转化为企业收入确认的标准,这个方法理论上是可行的,具有一定的合理性,但这必须要企业会计人员具有比较高的会计职业判断能力才行,不然该制度就不能起到相应的作用,发挥不了相关的功能.因此,在会计实务的工作中,如何运用好收入确认这一标准,目前仍然处于混乱局面,相关部门人员应该予以关注和重视.
(二)房地产成本与售价存在不配比性
由于房地产行业的特殊性,其商品的开发周期比较长,开发商并不能在短时间内想收回成本就收回,这就导致企业成本投入与产出不存在一定的配比性.首先,由于房地产在短期内投入的资金较大,且项目完成的工期较长,那么预售款项也就无法被确认为收入,当然这也为配比原则的相关应用造成了极大的困难.其次,由于房地产所开发处理商品,不同的楼层、不同的朝向以及不同的房型都会影响到商品的销售.即使是同一楼层,也有许多因素不同会造成销售的不同.而且由于企业的成本摊算的时候,在没有清楚考虑到房屋朝向以及楼层的因素下,所得出的经营成果也不具有真实性.
(三)收益评价指标反映不到位
在以往房地产企业会计年报工作中,其业绩的波动性也很大.有的房地产项目在建设期内,其业绩不佳,但在验收出售后,其大量的预收款被确认为收入.一般来说,这样的情况出现在一个会计期内还行,但如果这样的情况要跨过几个会计期,那么久不再适用于对企业业绩的一般评价指标,就不能客观、正确及全面的反映出这个企业的实际经营情况.有的情况下是这样的,一个房地产企业其经营状况很好,但其净利润却很小,甚至为负数.而有的企业尽管目前的流动状况不佳,但其有大量的在建工程或者有很好的预售情况.那么这个企业也可以判定为有较强的盈利实力.由此可见,单纯以指标好坏来评价企业的发展潜能和业绩是不可取的,我们应该具体分析这些指标,更重要的是要看到这个企业的资质信誉以及实力等,这样才能更好的评估一个企业的实力.
二、基于内控导向的房地产成本控制对策
(一)加强预算控制
内控向导能很好的控制企业内部的经营、管理活动,是企业经济活动和管理活动中不可缺少的.而预算控制作为内控导向的重要方面之一,其包含企业整个经营活动的全部,如资金的筹集,设备的采购,商品的销售以及生产过程中的管理等一系列活动.因此,做好房地产成本的控制工作,需要对企业的各项业务指标进行详细的预算编制和计划,并且通过授权的方式交由相关部门负责执行,并进行监控.为了适应房地产企业自身的特点,在项目预算以及资金预算的基础上,可以采用企业年度制的责任预算管理模式.在具体的实施过程中,可以根据企业整体的资金状况,来对企业预算进行年度规划.房地产企业要确定出各个层次的责任中心,并将企业年度预算规划好后,层层放置到各个层次的责任中心.然后各个层次的责任中心必须按照企业的整体资金预算、按照自身部门的实际情况来具体执行下去,从而最大限度的确保企业预算目标的实现.这期间,每个责任中心都要及时或按时将本部门的实际经营情况向上一级责任中心反映,这样一层一层,一级一级,从而实现企业预算执行的最终控制.
(二)完善资金管理
房地产行业是一个具有高投入、高回报又高风险的行业,资金对于一个企业来说是很重要的.因此,为了控制房地产成本,有必要在内控向导下加强企业的资金管理,从而有效的控制房地产风险,最终实现企业资金的统一管理和安排.资金控制作为内控向导的一个重要内容,是房地产企业控制资金收入与支出的一个重要方式,资金控制得当,可以在很大程度上缩短房屋的预售时间,提高企业资金的回流效率,进而降低了企业的资金风险.因此,完善企业资金管理,加强对企业流动的控制管理,有助于房地产企业整个经营活动及管理活动的顺利进行,有助于房地产企业在整个房地产行业市场上占据有利的地位.同时,在间接方面也会完善我国的房地产行业相关制度.
(三)规避财务风险
内控导向主要是基于对企业内部制度的管理,且财务作为房地产企业成本控制的一个重要环节,其管理的好坏直接影响到房地产企业的整个运作.风险是每个企业在经营活动中都存在的,房地产企业要想发展,不冒风险是不可能的,因此,房地产企业必须要加强对风险的意识,从而提高企业自身的风险管理水平.由于房地产行业具有高投入、高回报和高风险等的特点,那么就必须要建立较为完善而健全内控导向,确保房地产企业正常、有序而良好的运行.建立和健全严格的内控导向程序以及相互制约的措施,并且要实行重大事项报告及决策的制度,从而最大程度的避免决策的失误而带给企业经济上的损失.要明确相关经办人员以及会计人员等之间的职权和责任,从而从根本上规避因内控导向不严给房地产企业造成的巨大财务风险.
综上所述,加强内控导向下的房地产成本控制,建立、健全内控导向制度,是企业自身发展的必然要求,同时也是房地产企业面临激烈竞争下的必然作为.加强内控导向下的房地产成本控制,从根本上保证房地产企业健康、正常及快速的发展,完善我国房地产相关制度,保护投资者和消费者的合法权益以及确保房地产资本市场的有序运行,都有着极其重要的作用.