本站原创城市综合体究竟该怎么建如何发展具有济南特色的城市综合体
3月18日上午,由济南市委政研室、济南市委宣传部、《走向世界天下泉城》主办的“如何打造济南特色的城市综合体”大型研讨会在市委办公楼4楼会议室举行. 济南市政府研究室、济南市委党校、济南市建委、济南市小清河开发建设投融资管理中心、济南市社科院等部门相关领导、专家学者,多家媒体界人士参加了本次研讨会.
城市综合体是城市生活集大成的建筑群体,除了具有本身固有的基本特征之外,还将受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响.可以说,每个综合体其实都有着自己独特的个性,是不可复制的.
发展特色综合体是城市发展关键
研讨会上,济南市政府研究室处长刘大永对济南市目前16个城市综合体项目进行了介绍.根据规划,目前济南16个城市综合体布局为老城区6个,东部5个,小清河3个,西部2个.力争尽快形成功能布局合理、优势产业突出、城市特色鲜明、综合效益明显的城市新空间.同时优化提升传统产业,大力发展科技研发、泉城传统艺术、生态环保等新兴产业,规划建设高档次、高水准、高起点的深具济南城市特色的综合体.
西客站片区等16个城市综合体作为新区开发、老城提升和现代怎么写作业发展的龙头,承载着新的历史机遇下城市发展新的梦想和图景.其中,小清河滨河新区被列入三大重点发展的新区,泺口、华山片区在重点推进的16个城市综合体之中.
如何打好综合体建设与城市特色的“结合牌”,成为发展综合体的关键.济南市小清河开发建设投融资管理中心总工程师黄蓓谈了个人观点:首先,城市综合体不是城市功能的简单复合,也不是要建造一大堆绚丽多彩的CBD,其灵魂是“文化与精神”,其次,打造城市综合体要明确区块特色定位,城市综合体的开发建设不能“千城一面”,必须根据不同区域、地段的特点,来研究如何形成自己的特色,不能照搬一个项目的模式.城市综合体规划,应结合地理位置、资源等条件,注重综合体特色的打造,第三,打造有特色、有生命力、辐射力强的城市综合体,其核心应当是产业支撑.产业发展所带来的是大量的就业机会、不断增加的税收、功能齐全的配套等.如以旅游业为支撑的综合体,景观中心是主打,是这一综合体发展的龙头关键,其他酒店、商业、娱乐、居住等设施都是为旅游业配套的.
济南市建委发展规划处处长刘端明表示,在城市综合体建设中的核心规划是多种业态的整合与组合,每个城市综合体都要寻求“差异化”的发展,避免在业态上的雷同,这样才会使项目本身成为城市的独特地标,融入这个城市本身的特质.
济南市委党校经济管理教研部副教授张志勇表示,城市综合体不能千篇一律,应通过不同类型的选择塑造综合体特色,综合体特色可以通过差异化和规模化达成.综合体分为很多种类,如:商务区型、商业区型、政务区型、产业型、交通干线型、交通节点型、社区型、旅游型等.济南的综合体应紧密结合本地实际,以商务区型、商业区、政务区型、交通干线型节点型、旅游型综合体为主要选择类型,突出特色功能的打造.
研讨会上,也有专家提出了城市综合体建设应与“健康城市”相互支撑、共同发展的理念.济南社科院研究员吕荣斌说:“‘健康城市’的‘健康’不仅是人的健康,而是以促进人的健康为动力的社会环境健康、生态环境健康、所有人群的健康.这‘大健康观’就是科学发展观在城市建设中的实践,以此理念提纲挈领济南城市建设.”
城市综合体的运营思维
城市综合体开发不仅是一个地产模式,更是一个城市发展和运营的问题.作为地产开发高级模式,城市综合体必须与城市经济、产业氛围、消费能力等合拍、互动.城市经济、城市规模、城市地理、特色文化等决定综合体的数量、体量和结构,且城市特征导致城市综合体倾向于区域特性的发展,并影响其结构、内在特征及辐射范围.每个城市都在选择合适自己发展的城市综合体.对于投资商而言,不但要有雄厚的实力,更要具备前瞻性眼光.因为从进入城市,到项目启动,建设运营都面临着不同的选择.通过这些选择,使得项目不再是一个地产项目,而是成为城市的一个强大的核基因,与城市成长.
对此,研讨会上,济南市委党校经济管理教研部副教授张志勇从城市综合体的运营前期、中期和后期需注重的方面,阐述了个人观点:
运营前期:注重与城市功能的结合
城市综合体,是城市功能的扩展、延伸与整合.在城市综合体的运营前期开发中应特别注重、抓紧编制前期规划.前期规划核心是对项目地块的解读、项目周边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购写力及消费习惯等.在对项目进行科学严密的可行性研究基础上,抓紧编制城市综合体专项规划,进一步明确全市城市综合体发展方向、目标任务和功能布局等,要高起点规划、高标准设计、高质量建设.
其次,量力而行,合理空间布局.综合体的建设对城市发展水平、开发商实力、交通地理环境等有着严格的高标准要求.超出城市承载能力的综合体建设不但起不到拉动产业发展、创造经济效益、改善人民生活的作用,反而会成为城市发展的累赘和难以摆脱的负担.综合体的开发建设要从本地实际出发,量力而行,合理空间布局,重点谋划,重点打造,条件成熟一个打造一个.
运营中期:注重与产业因素的结合
启动阶段选准第一启动产业,提高成功率.在运营中期启动阶段城市综合体必须融入产业因素,与产业因素的结合可以迅速聚集生产要素,提高综合体自我发展的能力.在与产业因素的结合的过程中,启动阶段应注意选准综合体第一启动产业.城市综合体是多项城市功能的组合,在产业形态上也必须是多项产业的组合.启动阶段这种产业组合不能平衡发展,而应选择出第一启动产业,以达到集中资源、提高综合体运营成功率的目的.
综合体项目地块的条件.城市综合体主要生长在四种区域:城市中心商务区,城市新区(城市副中心),城市传统商业区,城市大型交通枢纽地区.不同的项目地块具有不同的功能优势,因而对不同的产业选择就具备了相应的限制条件.
运营后期:注重与区域升级发展的结合
城市综合体对于区域的升级发展是非常重要的.要促进区域发展,首先要以城市综合体为龙头,整合区域资源,为区域升级发展打下基础.整合区域资源是指综合体的运营开发和周边环境资源的开发相结合,为其它环节创造机会,和周边的商务、居住、餐饮、娱乐等形成互动,从而进行综合利用和协调、合理开发.
建造综合体的根本目的是使土地价值和区域价值最大化.城市综合体的最大价值不单单是满足物质层面的消费,它对于人群的精神层面也会产生非常大的提升.综合体的单纯开发对于城市核心地块来说相当于是资源的浪费,应充分利用综合体是“城市名片”、“城市地标”的广告效应,提升该地区的人文价值.
How to build a city plex and how to develop a city plex with Jinan characteristic
A city plex is a building cluster that is an agglomeration of urban life. Besides its own intrinsic characteristics, it is influenced by many factors such as culture, customs as well as the notions and modes of consumption in each city. It can be said that each city plex has its own unique character that can not be duplicated.
Firstly, the city plex is neither the simple bination of city functions nor the construction of many bright and colorful CBDs. It is essentially cultural and spiritual. City construction in developed countries never loses the identity of each city’s own culture and character. However, in China, whether the city plex is succesul or not is to a great degree measured economically. The problems of “extensive developing mode, stereotyping, lack of fineness, and little consideration given to original culture and elements” need great attention to be paid to them.
Secondly, characteristic areas should be clearly established in the construction of the city plex, which should not be the same as others. A city’s unique features should be formed through research based on the characteristics of different areas and sections, and indiscriminate intimation of the same project is not permissible. Such conditions as the geographic location, and resources should be taken into account when planning the city plex and importance should be attached to building up a city plex with characteristics. Thirdly, the industrial backup should be the core in the process of building up a characteristic, vigorous city plex with a strong radiating force. The development of industry will bring a large number of employment opportunities, constant growing tax revenue and fully functional support facilities. Take the city plex supported by the tourist industry for example, the scenic beauty must be the main business and the lynchpin for developing such a city plex. Other facilities including hotels, merce, entertainment, or acmodation are all matched with the tourist industry.