本站原创作者简介：张燕玲（1974- ）女,山西长治人,南京大学法学院副教授,主要研究方向为民商法；罗彦滨（1986- ）男,湖南邵阳人,南京大学法学院2009级法律硕士研究生,主要研究方向为民商法.摘 要 ：近年来,住宅小区物业怎么写作纠纷案件逐渐增多.物业怎么写作纠纷案件涉及到的最基础的法律关系是物业怎么写作合同法律关系.研究物业怎么写作人在第三方侵权中的法律责任,必须以物业怎么写作合同为出发点,寻找物业怎么写作法律关系内容中物业怎么写作人的义务范围,才能准确地确定物业怎么写作人的法律责任.
关 键 词 ：物业怎么写作纠纷；第三人侵权；法律责任
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1004-1605（2012）05-0068-05
业主和物业怎么写作人发生法律关系的基础是物业怎么写作合同的存在.物业怎么写作合同的成立使得业主和物业怎么写作人之间建立了物业怎么写作法律关系.在物业怎么写作纠纷案件中,通常只涉及到物业怎么写作合同的双方当事人,即业主和物业怎么写作人.实务中会发生业主因为寻找不到直接侵害人或直接侵害人无力承担损害赔偿责任而请求物业怎么写作人承担相应的赔偿责任的情况,笔者将这类案件称之为“第三方侵权物业怎么写作纠纷”.
在第三方侵害业主的人身权利和财产权利时,物业怎么写作人是否应当承担法律责任,承担何种法律责任,在理论和实务中都存在着巨大的争议.司法实务中,法院在面对相似的案件事实的情形下,处理第三方侵权物业怎么写作人的法律责任时,出现过完全相反的判决,给司法审判带来了不可预期的社会影响.此类案件中,如何确定物业怎么写作人的法律责任,成为理论界和实务界应当重点研究和实践的重要问题.
一、物业怎么写作合同和第三方
物业怎么写作权纠纷的法律疑难
1.第三方侵权物业怎么写作纠纷的特征
第三方侵权物业怎么写作纠纷属于物业怎么写作纠纷的一种,但是具有其独特性,主要表现在：业主的人身权利和财产权利受到了现实的侵害；物业怎么写作人不是现实的加害人,没有直接实施加害的行为,而是由第三方实施了加害的行为；业主找不到加害人或加害人没有能力承担损害赔偿；业主因为侵权人的原因,自己的损失得不到充分的弥补,而基于物业怎么写作合同请求物业怎么写作人承担法律责任.
2.第三方侵权物业怎么写作纠纷的法律疑难点
一是适当履行安全保障义务的标准.业主和物业怎么写作人之间只有基础的物业怎么写作法律关系,如果物业怎么写作合同中规定了物业怎么写作人的安全保障义务,物业怎么写作人没有履行义务或者履行义务不适当,当然要承担违约责任,赔偿损失.但是,物业怎么写作人履行安全保障义务应当有合理的限度,在限度以内物业怎么写作人承担责任,超过限度不承担责任.因此,适当履行安全保障义务的标准是什么就成为判断物业怎么写作人是否有过错的重要依据.
二是物业怎么写作合同中无明示安保条款时物业怎么写作人是否承担责任.物业怎么写作合同是联系业主和物业怎么写作人的纽带,合同的内容是双方商议约定的.但是,如果物业怎么写作合同中没有明示的关于安全保障义务的条款,业主（受害人）是否还能在第三方侵权物业纠纷中对物业怎么写作人主张损害赔偿?这实际上是物业怎么写作人的安全保障义务的来源除了物业怎么写作合同的明示约定,是否还有其他的来源的问题.
二、物业怎么写作人承担法律责任的
义务来源和履行义务的合理限度
1.物业怎么写作承担法律责任的义务来源
其一,物业怎么写作合同的主合同义务.物业怎么写作合同的当事人是业主和物业怎么写作人,其订立是双方当事人协商一致的结果.因此,如果物业怎么写作合同中明确规定了物业怎么写作人有负责小区安全保障义务的条款,那么,此义务就是物业怎么写作合同的主合同义务,如果物业怎么写作人没有履行或者没有适当地履行该义务就应当承担违约责任.
其二,合同的默示条款制度.如果物业怎么写作合同中并没有明确约定物业怎么写作人负有对小区安全的保障义务,物业怎么写作人是否就可以免除承担违约责任?有学者认为,虽然物业怎么写作合同中没有明确约定物业怎么写作人的安全保障义务条款,但是,如果物业怎么写作人没有适当履行安全保障义务,仍然应当承担违约责任,其理论依据在于合同默示条款制度.合同的默示条款是指在一项合同中,不一定所有的条款都必须明示.有些情况下,如果合同明示条款已经概括了部分实质性条款,而某些条款又确实属于不言自明时,也可以不对其作明示规定.［1］合同的默示条款是存在于英美法系合同法中的一项制度,其基本含义是基于法律的规定、习惯或是惯例,虽然没有明示在合同中,但是认为其应当是存在于合同之中的条款.因此,违反合同默示条款亦应当承担违约责任.此观点认为,物业怎么写作人承担小区住宅的安全保障的义务是理所应当,不需要明示在物业怎么写作合同中,并且认为这一理论得到了最高法院的支持.《物业怎么写作解释》（《最高人民法院关于审理物业怎么写作纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）第3条的规定正是依据合同默示条款理论,合理扩充了物业怎么写作企业应承担义务的依据范围.［2］
其三,履约的附随义务.履约附随义务是指合同当事人依据诚实信用原则所产生的、根据合同的性质、目的和交易习惯所应当承担的通知、协助、保密和保护等义务.［3］履约附随义务依据诚实信用原则产生,是善意义务.持有此种观点的学者认为,物业怎么写作人在提供物业怎么写作时,应当依据诚实信用的原则,履行对小区的安全保障义务.因为,业主与物业怎么写作人订立合同的目的即是希望生活在一个舒适安全的环境当中,并且对物业怎么写作人履行此种义务产生了一种信赖的关系,基于这种信赖关系,物业怎么写作人应当以较高的道德水准来履行这种义务.［4］因此,不管在物业怎么写作合同中是否明确约定安全保障义务条款,物业怎么写作人都应当依据诚实信用原则,根据物业合同的目的来履行安全保障的义务.
其四,法律及相关司法解释规定的义务.物业怎么写作合同是一种较为新颖的怎么写作合同,在我国合同法分则中没有关于物业怎么写作合同的相关规定,属于非典型合同.非典型合同原则上应当适用合同法总则的规定.我国具体涉及到物业怎么写作合同的相关法律文件不多,主要有国务院制定的《物业管理条例》、最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理物业怎么写作纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业怎么写作解释》）、江苏省高院发布的《江苏省高级人民法院关于审理物业怎么写作合同纠纷案件若干问题的意见》等.这些法律文件都规定了物业怎么写作人的安全保障的义务,并明确规定了违反义务应当承担法律责任.这说明我国对于物业怎么写作法律关系内容中关于物业怎么写作人应当提供安全保障义务持肯定的态度,物业怎么写作人不履行或者不适当履行义务,都要承担相应的法律责任.
综合上述几种观点可以看出,物业怎么写作人承担法律责任的义务来源可以分为合同约定义务和法定义务.合同约定的义务又可以分为明示义务和默示义务.如果物业怎么写作合同中约定有明确的安全保障的条款,即有明示的义务,物业怎么写作人应当按照合同法的规定全面、适当地履行义务；如果物业怎么写作合同中没有明示的安全保障义务,物业怎么写作人也应当基于默示条款制度或是诚实信用原则适当履行安全保障的义务.法定义务即物业怎么写作人应当按照法律、行政法规或司法解释的规定履行义务.
2.履行安全保障义务的最低合理限度
物业怎么写作人履行安全保障义务应当在合理的限度之内,不能对物业怎么写作人提出太苛刻的要求,致使物业怎么写作人在第三方侵权物业怎么写作纠纷中始终处于被动的地位,这样不仅有失公平,更是对我国刚刚起步的物业怎么写作行业的一种打击.
物业怎么写作人履行安全保障义务应该有最低的合理限度,即低于此限度的要求,物业怎么写作人就存在履行安全保障义务的瑕疵责任或是过错责任,除物业怎么写作合同中有明确的安全保障条款可能高于此合理的限度以外.那么“最低的合理限度”究竟应当尽到怎样义务呢?判断物业怎么写作人已经尽到最低的合理限度义务的标准又是什么呢?
对于最低的合理限度的判断标准在理论上并没有统一的说法,一般认为,界定合理限度的一般标准应该是,物业怎么写作企业的行为是否符合法律、法规、规章或者特定操作规程的要求,是否属于一个诚信善良的从业者应当达到的通常程度.［5］可见,“善良从业者”是物业怎么写作人应当达到的一般标准.具体来讲,笔者认为可以从以下几方面来分析物业怎么写作人的最低合理限度的义务：
一是是否严格执行具体的物业怎么写作制度.小区的物业怎么写作人一般都会有具体的物业怎么写作的相关制度规定,对其中涉及安全保障的具体规则,安保人员是否做到严格按照规则操作.比如门岗制度、监控制度、来访登记制度等.
二是是否及时制止第三方侵权行为的发生.当物业怎么写作人发现了第三方侵权行为的时候,应当及时制止侵权行为,防止侵害后果的进一步扩大.
三是是否采取措施协助业主向加害人追究法律责任.第三方侵权行为发生后,物业怎么写作人应当积极地协助业主向加害人追究法律责任,比如提供第三方的信息、查阅监控录像、为业主出庭作证等.
三、第三方侵权物业怎么写作纠纷案件的实务解决
1.案例简介
原告李某、苏某与被告某物业管理有限公司(以下简称物业公司)物业怎么写作合同纠纷一案,向江苏省宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼.［6］原告诉称:2009年5月10日10时,原告所有的车库门锁被破坏,室内一辆真爱牌电动自行车被盗.原告见此即到被告处要求查看监控资料,但被告的监控系统竟没有启用.由于被告未尽到合同项下的管理义务,从而给原告造成财产损失,故请求判令被告赔偿其价值1980元真爱牌电动自行车并承担本案的诉讼费用.
被告物业公司辩称:第一,我公司与原告之间仅是物业怎么写作关系,并不是财物保管关系.我公司与业主签订的物业怎么写作合同内容仅是房屋共用部位设施的维修和管理、保洁卫生、公共秩序管理、房屋装修装饰管理等方面的内容,并不承担保管业主车辆的责任.第二,原告电动车的丢失属于刑事案件,应通过侦查机关予以追回.第三,我公司在事发期间因监控设备安装调试故暂停使用,但该暂停使用行为与原告车辆被盗并无必然的因果联系.同时,物业怎么写作合同中对监控室仅是约定有人24小时值班即可,并非要求监控设备24小时运行.因此,我公司不存在过错.第四,原告提供的收据不能证实其丢失的电动车价值为1980元,其应该提供.据此,要求驳回原告的诉讼请求.
江苏省宿迁市宿豫区人民法院一审查明,原、被告之间系物业怎么写作合同关系.原告的电动车在其车库被盗,机关已立案侦查.原告的电动车被盗时,被告的监控设备没有启用.法院一审认为,本案的争议焦点是:(1)原告失窃电动车的价值,(2)被告是否基于物业怎么写作合同关系应对原告的电动车损失承担赔偿责任.
就第一争议焦点,虽然原告提供的是收据,但该份收据与原告提供的保修凭证互为印证,足以证明原告的电动车为1980元,而被告却不能以收据否定和对抗原告关于其被盗电动车价值1980元的主张.
就第二争议焦点,双方签订的物业怎么写作合同合法有效,物业公司应当全面、实际履行物业合同项下的义务.按照合同约定,物业公司应当“监控室24小时值班”.该约定的内容应理解为“监控设备24小时工作,且有人值班”,从而便于物业公司及时发现问题并采取有效处置措施.尽管监控设备也会有调试和故障维修等情形,但此时物业怎么写作企业应采取加强巡查等临时替代方式,而不应采取机器问题不是我方责任的态度.况且,该抗辩也不是其违约的可免责事由.如按被告辩解,监控设备则可以不添置.如此理解合同文义,显然与业主基于监控设备运行而产生的合理安全信赖不符.因此,对被告此点抗辩不予采信.虽然原告的财物损失系第三人侵权造成,但被告对监控设施管理、使用上的过失过错,是其未尽全面安全看管义务的体现,也是原告存放在地下车库的电动车被盗未被及时发现和难以阻止损失发生或追回的原因.因此,被告应对原告的损失承担部分责任.结合本案中被告的过错因素,酌情认定被告承担50%的赔偿责任.综上,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条、《物业管理条例》第36的规定,于2009年8月10日作出(2009)宿豫民二初字第204号判决:物业公司于本判决生效后三日内赔偿李某、苏某电动车损失990元.案件受理费50元,减半收取25元,由物业公司负担.
物业公司不服一审判决,向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求.其主要理由是:(1)上诉人与被上诉人之间仅是物业怎么写作合同关系,并不是财物保管关系,怎么写作的内容仅是共用部分设施的维修和管理、保洁卫生、公共秩序管理、房屋装修装饰管理等.被上诉人自有的车库相对封闭,并不在双方约定的怎么写作范围和内容之内.(2)车辆被盗发生前,上诉人的监控设施一直正常投入使用,由于要进行二期工程的安装调试才短暂停止使用.而一审法院据此认为上诉人对监控设施管理、使用有疏忽,存在过错,应承担责任,显然有失偏颇.监控设施的调试、维修和维护是设备运行中的必然要求,如一旦在调试、维修和维护期间发生业主被偷盗事件,都要由物业公司承担责任,显然有违民法的公平原则,也不利于物业怎么写作公司这个新兴行业的发展.(3)上诉人每年收取被上诉人的物业怎么写作费用仅三四百元,如果不考虑收取物业怎么写作费的多少而让上诉入对业主的财产损害承担责任,显然有违常态.同时,相对于上诉人而言,刑事犯罪又具有不可预测性和难以防范性的特点.被上诉人李某、苏某口头答辩称,上诉人的安全管理措施存在漏洞,监控设施没有启用,由于其未尽合同项下的管理义务,给被上诉人造成损失,故应承担赔偿责任.请求驳回上诉,维持原判.
二审期间,双方当事人对一审法院查明的事实均无异议,宿迁中级人民法院依法对一审法院查明事实予以确认.根据诉辩双方主张,本案二审的争议焦点是:物业公司履行物业管理怎么写作义务是否存在瑕疵过错,应否承担赔偿责任以及赔偿的标准.
宿迁中级人民法院认为,双方当事人之间未曾建立过车辆保管的民事法律关系,所以一审并未判决被告承担全部责任.但根据双方当事人之间的物业怎么写作合同,被告对此应负相应的责任.该物业怎么写作合同实质上是一种有偿的委托合同,按《合同法》规定,有偿的委托合同因受托人过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失.《物业管理条例》第36条也规定,物业怎么写作企业应当按照物业怎么写作合同的约定提供相应怎么写作.物业怎么写作企业未能履行物业怎么写作合同的约定并符合公众公共认知,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任.依据上述规定,上诉人向业主提供物业管理怎么写作的内容应以其向业主公示的管理规范以及相关法律规定为标准,全面、适当地履行物业合同项下的义务.如其履行物业管理怎么写作义务存在瑕疵过错,导致被上诉人受到损害,上诉人应当承担相应的赔偿责任.双方合同内容中的公共秩序管理理所应当包括安保怎么写作,监控设备便是应此种怎么写作而设,退一步说,即使未列此条,物业怎么写作亦应当承担此责,因为在社会的公共认知中,这是一项最基本的怎么写作内容,如果连此种基本的怎么写作内容也闪避推卸,难道业主还要另请安保公司承担此项怎么写作吗至于其“有违公平原则、不利行业发展”、“怎么写作费仅为三四百元”的辩解,法院认为,收费是国家管理下的合同约定,对于欠发达地区,已属不低,物业怎么写作企业怎么写作不善,有错不改,有责不担,才是对广大业主的最大不公,也是不利行业发展的根本原因.故其此点上诉理由也不能成立.此外,刑事犯罪当然难以预测和防范,但正是基于此才需要物业怎么写作企业善尽其职、加强防范.而规范的怎么写作亦当然可以减少甚至防止偷盗.有责不担只会导致职责的全面弃守.本案中,业主手册中第二条物业管理怎么写作内容及质量标准项下还明确载明,“安排保卫人员对各楼层和周边巡视,对出入口等重点部位加强巡逻,监控室24小时值班”.但被上诉人的电动车被盗时,小区的监控设备并没有启用.上诉人以其监控设备需调试而暂停使用为由予以抗辩,对此,宿迁中级人民法院认为,即使监控设备确实是因调试需要而暂时无法使用,但上诉人作为物业怎么写作企业,应在此期间采取其他方式加强对小区的安全管理措施,以弥补监控设备无法使用所造成的影响.即使监控设施正常启用,其他配套怎么写作措施亦不可舍弃.而本案中,上诉人并未证明做到了此点.因此,上诉人对被上诉人电动车被窃存在一定过失,且该过失行为与被上诉人电动车被盗未被及时发现以及难以追缴具有因果关系,故依据《物业管理条例》第36条第2款之规定,对被上诉人电动车被盗所造成的损失,上诉人应承担相应的赔偿责任.综观全案,被上诉人电动车丢失并非上诉人一方的原因导致,一审法院综合考虑各方面因素,基于上诉人在履行小区安全防范义务中的过错,酌情判令其赔偿50%的损失并无明显不当.上诉人的上诉理由不能成立,不予支持.
综上,一审判决认定事实清楚,实体处理正确,依法应予维持.宿迁市中级人民法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,于2009年11月25日作出(2009)宿中民二终字333号民事判决:驳回上诉,维持原判.
在上述指导性案例的“裁判摘 要 ”中这样写到：物业怎么写作合同是一种有偿的怎么写作合同.物业怎么写作企业向业主提供物业怎么写作的内容应以合同及其向业主公示的管理规范、相关法律规定为标准并符合公众认知,全面、适当地履行物业合同项下的义务.如其履行物业怎么写作义务存在过错或瑕疵,导致业主人身、财产安全受到损害,物业怎么写作企业应当承担相应的赔偿责任.可以看出,法院在论证被告的法律责任的过程当中,不仅认为“双方合同内容中的公共秩序管理理所应当包括安保怎么写作”,还开创性地运用了默示条款予以解释、说明.其在判决书中写到“退一步说,即使未列此条,物业怎么写作亦应当承担此责,因为在社会的公共认知中,这是一项最基本的怎么写作内容,如果连此种基本的怎么写作内容也闪避推卸,难道业主还要另请安保公司承担此项怎么写作吗?”可以看出,法院认为物业怎么写作人提供安全保障的义务是物业怎么写作合同的必有内容,不因合同中是否载明该条款而确定是否承担该义务.
2.司法实务解决
司法实务中,对于第三方侵害业主的人身权利和财产权利的纠纷,业主一般会先积极寻求向直接侵权人追偿的机会,一旦业主发现直接侵权人不容易确定,或是直接侵权人没有赔偿能力,不能弥补损失的时候,往往会要求物业怎么写作人承担法律责任.
根据以上的理论分析,物业怎么写作人在第三人侵害业主的人身权利和财产权利的纠纷中,不管物业怎么写作合同是否有明示的安全保障条款,都存在着安全保障的义务.安全保障义务的最低限度应当是“善良从业者义务”.在具体的个案中,法官应当依据物业怎么写作合同的约定和案件的具体事实,作出判断.
法院在审理此类案件时,首先应当判断物业怎么写作人在履行安全保障义务的过程中是否存在瑕疵和过错,即物业怎么写作人是否尽到了“最低的合理限度的义务”.如果物业怎么写作人在履行义务过程中没有过错,那么物业怎么写作人就不需要承担责任,业主只能向直接侵权人主张损害赔偿责任.如果物业怎么写作人在纠纷案件中没有尽到“最低的合理限度的义务”,那么就应当承担相应的损害赔偿责任.□