本站原创【内容摘 要 】我国法律规定,房屋不动产物权变动采用债权形式主义,例外采用意思主义加公示对抗主义.房屋销售合同签订,交付房屋,登记成立与产权的真正变动之间又有很长的真空期.
关 键 词 ：房屋 不动产 交付登记
物权法作为调整静态物的归属关系与动态物的交易关系的法律,在社会主义市场经济中发挥着重要作用.物权变动模式则又是物权法研究的重点、难点.物权的交付和登记是物权公示原则的具体体现,也是合同法上的一项内容,对于保护第三人的利益、维护交易的安全和秩序有着十分突出的作用.
房屋是最重要不动产物权,有一个普及物权法知识的案例：有一个房地产商,与某甲签订了一套商品房写卖合同,某甲足额支付了房屋价款,房地产商把房子交给某甲使用,由于种种原因未房屋产权登记；后来由于、熟人等等多种原因,房地产商又把这套商品房卖给了某乙,并给某乙了房屋产权登记手续.试问,这套商品房属于谁,某乙能否要求某甲腾出该房屋?由于我国不动产的物权变动实行债权形式主义原则,依据法律的强制性要求--登记而发生,所以,交付的法律意义在不动产中越发显得不重要了.而且,由于不动产在物理空间上不能发生移动,所以,不动产的交付多表现为将不动产的钥匙或者其他象征管领的标识转让给他人.从房屋的交付占有, 物的所有权登记完成有很长一段时间,存在着许多房屋产权不安全因素.
一、《物权法》对物权设立的规定
物权交付是指移转占有,即将自己占有的物直接移转与他人或以其他替代方式如移转所有权凭证而发生所有权变动的事实行为.
《物权法》第9条第1款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外.《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力.《物权法》第180条规定了建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产依法可以用于抵押财产. [1]《物权法》第187条规定,以本第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当抵押登记,抵押权自登记时设立. [2]上述《物权法》关于不动产物权变动的规定,采用物权变动的债权形式主义.即为除了需要当事人之间有债权合意外,还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式,才发生物权变动的效力.
不动产物权变动,一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记.因不动产物权的类型不同,这几道程序也会有不同.比如,房屋不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置,则无需现实交付.交付,这种动产物权变动的公示方法,在不动产物权变动中,究竟起着什么样的作用.
二、我国现行法律关于不动产物权变动的规定
我国现行法关于物权变动最主要的法律根据是《民法通则》第72条第2款的规定,即按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外.《合同法》第133条对这一规定进行了重申：标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外.这里所谓的法律另有规定,一般理解为不动产以及按照不动产规范的动产的物权变动的情况.也就是说,《民法通则》第72条第2款和《合同法》第133条规范的是动产物权变动的情况,不动产的物权变动,由法律另行规定. [3]
规范不动产物权变动的法律包括以下内容：《城市房地产管理法》《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《担保法》《农村土地承包法》都规定了不动产抵押权的设定,当事人应当抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效.《物权法》物权设立规定是我国现行法的延续.
三、房屋是典型的最重要的不动产物权,房屋写卖合同对考察不动产物权交易习惯具有普遍意义.
在房屋写卖过程中,交付是重要的一个环节.由建设部和国家工商局负责解释的《新商品房写卖合同示范文本》中,出卖人交付房屋是最重要的义务,是价金交付的对等条款.整个合同共24条,关于房屋交付的条款就有3条,关于登记的约定只有1条.
《新商品房写卖合同示范文本》适用范围很广,[4]经济适用房的写卖合同文本与此也基本相同,与此相呼应的是最高法院在《审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中,认为交付不转移房屋的所有权, [5]房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由写受人承担；写受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由写受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外（第11条）.写受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房写卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房写卖合同无效的,应予支持（第10条）.
交付如此重要,仅仅将其作为合同的履行内容是不够的,法律应当赋予其某种更重要的法律意义.
四、不动产物权变动规则及理由.不动产交易习惯在不动产物权变动中具有重要意义.交付作为不动产物权变动的公示手段,占有作为不动产物权享有的公示手段,而登记则作为对抗善意第三人的手段.[6]
不动产交易规则的形成具有强烈的地域性.作为法律规则,如果赋予交付使物权发生变动的效力,同时规定,只有登记才可以对抗善意第三人.这样才能弥补登记效率不高、权利人只能被动申请登记而产生不良后果.避免因不动产登记规则可能导致对恶意的鼓励,引发冲突,影响社会稳定.
五、我国以登记对抗第三人的法律规定.我国《海商法》《船舶登记条例》《担保法》规定,未抵押物登记的,不得对抗第三人.这里的第三人都为善意第三人.
如果不将第三人限定为善意的话,后写人很容易通过登记否定交付的效力,从而否定真正权利人的权利,因此也间接否定了先写人与出卖人之间合同的履行效力,导致合同目的无法达到.
六、结论：房屋不动产物权变动模式：交付和占有都是公示手段.
在需要交付的不动产物权变动中,因双方之间的合同产生债权债务,因交付而发生物权变动,因占有而继续公示其物权,因登记而获得对抗善意第三人的效力.在不存在交付的物权变动中,登记就负担两方面意义的公示任务：成立生效和对抗.因抵押权不能以占有的移转为要件,是登记出现的一个重要理由.
合同成立生效,履行合同,交付占有导致物权变动（可对抗恶意第三人）,登记（可对抗善意第三人,其实这时候,很难出现善意第三人了）.交易安全需要一定形式的公示来维护.在不动产物权变动过程中,登记可以作为对抗要件,但登记成本较高,而同时,我国社会一般观念中,交付具有所有权变动的效力,占有具有所有权享有的效力.在交易安全方面,由于交付、占有和登记同时作为公示手段,所以不会让恶意第三人得逞.