本站原创从4月17日开始,“国十条”出台已三个多月了,“国十条”房地产宏观调控效果如何有没有达到国家宏观调控的目标如果没有达到目标,政府还会进一步推出什么样的房地产宏观调控政策这一系列问题仍是大家关注的焦点.
对于这些问题,当然是无法用一个简单的答案来回答的.不过,“国十条”出台之后的国内房地产市场发生了巨大的变化,这是无可争辩的事实.一是全国普遍快速上涨的房价在一定程度上得到遏制；二是全国绝大多数城市的住房销售量都剧烈下降；三是各地住房按揭贷款都快速减少；四是在各地住房销售量全面下降的同时,不少地方的房价仍然处于高位而没有下调,等等.对于这些现象,有政府部门指出,房地产宏观调控政策已经起到较大作用,各地房地产市场将会在今年第三季度后出现重大调整,无论是住房销售量,还是住房都是如此.不过,在笔者看来,房地产市场的实际问题并非如此简单,国内房地产市场面临的宏观调控的难题仍然不少,对此面临着巨大的抉择.
首先,从4月17日“国十条”出台后国内房地产市场出现的量缩价滞的局面来看,当前的国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场.在这个市场中,当有利于投资者的房地产各种优惠政策突然改变时,房地产市场预期就出现180度的大逆转,想进入的新投资者因政策限制或前景不明朗都不敢进入这个市场,使房地产投资需求突然趋向于零,而现在的房价水平早就超过了住房消费者的支付能力,他们是无能力进入这个高调价的市场的,换言之,住房消费者早就被挤出了这个市场.在这种情况下,整个住房市场的各种需求也就全面停止了.这就是为什么“国十条”一出台,住房销售量突然急剧下降的原因.
但是,对于已经进入的投资者来说,他们购写住房的目的是为了以更高的卖出,当投资者利用优惠信贷政策进入房地产市场时,投资成本很低,而且会认为当房价下跌时,政府一定会出来救市,就像2008年下半年那样.再加上前几年凡是购写住房都能够赚钱的效应,当“国十条”出台让住房销售量突然下降时,已经进入的投资者会根据以往的经验,认为政府是不会让住房下跌的,其持有的住房也就不必在这段时间内交易而待价而沽.房地产开发商会更加有恃无恐,让其手中的持有住房处在较高的水平上,不让住房消费者进入.这种情况下,住房市场需求又从何而来
我们还可从另外一个方面证明当前国内住房市场的投资性.比如,据报道,国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住(占近三分之一的城市人口).尽管有人会质疑这些数据,但大量投机者囤积住房任其空置以等待房价上涨赚取价差已是不争的事实.而且空置的住房还不仅包括投资者已经购写过处于空置状态的住房,还包括在当前住房销售快速下跌的情况下,房地产开发商手上持有的大量空置的住房.大中城市的住房空置率不仅早已突破10％的国际警戒线,而且这种巨量的住房空置也显示出国内房地产市场的性质发生了根本性变化,房地产市场消费性已完全被住房的投资性所代替.
国内住房市场的投资性还表现为虽然住房销售全面下降,但其仍然处于高位.因为在一个以投资为主导的房地产市场中,投资者购写住房的目的就是为了卖出,其住房投资需求可以从无穷大到零,即当市场都预期住房的会上涨,而且可以利用金融杠杆及信贷便利时,住房投资需求就会无限增加,甚至能够无穷放大；当市场预期住房会下跌时,住房投资需求立即会减少直至趋向为零,因为没有进入的投资者不敢再进入,已经进入的投资者不会由于市场预期的改变而降低房屋并立即出售,而是会等待并寻找交易机会.
国内住房市场的投资性还表现为2009年个人从银行的贷款达到24600亿.这是2008年的4倍多,2010年第一季度个人从银行的贷款也达到9202亿元.这些贷款的绝大部分都通过住房投资者进人了房地产市场,只不过不同的投资者会有所不同.当房价快速飙升时,通过过高的银行金融杠杆进入住房市场的购写者基本上都是住房投资者,因为对住房投资者来说,他们所关注的不是住房高低,而是自己购写的住房是否能够以更高的卖出.而对住房的消费者来说,他们是没有能力进人这个市场的.所以房价很高时通过银行高金融杠杆进入住房市场的购写者基本上都是投资者,房地产市场也就成了投资主导的市场.
国内房地产市场的投资性还表现为从2009年下半年开始到2010年第一季度,不少一线城市的居民抢着购写住房,不少一线房价更是上涨了近一倍.一般来说,如果住房作为一种高价值的耐用消费品,尽管银行的按揭贷款为居民进入这个市场提供了融资上的便利,但是每一户居民进入这个市场时,都会慎重考虑与选择,只有在进行反复比较的基础上才能决定购写而不会进行抢购.但是当居民购写住房就像抢购大白菜一样时,这些购写者一定是投资者而不是消费者.因为,这些投资者购写住房关注的不是住房使用价值而是购写之后是否能够以更高的卖出.当住房市场是一个投资为主导的市场,当住房市场预期会上涨,同时又有较高金融杠杆及信贷便利时,住房投资者一定会抢购性进入市场.
这些现象都表明,国内房地产市场的投资性已经发展到极致.即当前国内房地产住房投资性不仅在全国十分普遍,而且在于广泛的房地产投资性完全是政府的优惠信贷政策通过过高的金融杠杆产生的结果(即房地产投资的严重杠杆化),从而使得国内大多数地区的房价都具有严重的泡沫.
到目前为止,找不到哪个国家的居民会如此普遍地进入房地产市场进行投资,即没有哪个国家持有多套住房的城市居民会如此之多,美国居民持有一套住房的比例高达95％.而这些都是政府的房地产政策使然.过高及过于普遍的住房投资,并非仅是住房空置率过度影响住房资源及经济资源的配置,及其他居民住房福利条件改善的问题,而是当大量的居民都进入房地产市场投机炒作时,当全体国人都把房地产炒作当作赚钱工具时,它不仅会导致整个社会资源错配、房地产市场扭曲、财富浪费,而且也会改变国人的基本价值观及行为方式,让国家金融风险进一步放大、经济结构更是无法调整,最终导致整个社会的不稳定.这就是政府出台“国十条”来全面遏制国内飞涨的房地产、遏制房地产投机炒作的原因所在.
但是,我们也应该看到,“国十条”出台后,不仅全国的房地产市场销售量立即急剧下降,特别2009年住房销售量快速上升的一线城市,住房销售量出现了更大幅度的下降,尽管其仍然高高在上.在住房销售量全面下跌的同时,与建筑业相关的一些产业的产能过剩问题也随之出现,比如钢铁、建筑材料等行业.更为重要的是,“国十条”出台后,国内股市反应最为激烈,不仅房地产上市公司的股市全面暴跌,而且与房地产有关的行业的股市也严重下跌.从4月中旬开始到目前,上海综合指数下跌近26％,成为全世界表现最差的股市.有人认为,股市作为国民经济的晴雨表,国内股市指数的全面下跌也意味着国内经济又面临着下行的风险,此外还有欧洲主权债务危机的威胁.当国内经济面临着新的下行风险时,“国十条”的实施与执行又会打上一个巨大的问号.关于国内房地产宏观调控的“国十条”又有可能如2008年下半年美国金融海啸之后出现新的逆转一样.不仅房地产市场有这样的忧虑,政府部门领导人也有这样的忧虑.也就是说,对于当前的房地产市场,政府面临着左右为难的抉择.因此,“国十条”包括的许多原则性规定已经过了3个月了迟迟没有落实.比如,房地产交易所得税及房地产物业税,这本来是一个十分简单问题,但是由于认为当前的经济形势面临着诸多“两难”,因此,这些政策迟迟没有推出.如果政府对房地产宏观调控政策没有坚定的决心,那么市场预期会如何变化是相当不确定的.
正因为市场揣摩着政府对房地产市场的宏观调控左右为难,因此,市场多以为“国十条”又会如以往房地产宏观调控政策一样不会认真落实.不过,本文认为,政府坚决不可重蹈2008年131号文件的旧辙,否则中国房地产市场与中国经济一定会在劫难逃.因为,从早几年的经验来看,政府一定得对中国房地产市场作出明确的定位,决不可把房地产业作为政府宏观调控的工具.需要推动经济增长时,就采取各种优惠政策激励房地产市场快速发展；当经济过热时,又对房地产市场进行种种调控.房地产业就如其他产业一样,它的基本功能就是如何生产更多的住房来满足居民的住房需求,房地产业首先是一个民生问题.这在“国十条”的第一条中已经阐述得十分明确.政府决不可随意改变这个基本宗旨.
如果房地产业是一个民生问题,那就得全面遏制国内各种方式的房地产炒作与投机,就得把国内房地产市场定义为一个以消费为主导的市场而不是一个以投资为主导的市场.这一点“国十条”也说得十分清楚.如果把房地产定义为一个以投资为主导市场,那么这个市场不仅不可持续,而且一定会涌现房地产泡沫,而房地产泡沫一定会破灭,最终引起金融危机与经济危机,这是任何人都不可改变的客观规律.任何人抱着侥幸的心理吹大房地产泡沫来推动经济增长而不让房地产泡沫破灭的想法是不可能的.因此,对于中国当前的房地产市场来说,只有坚决地挤出已经吹得不小的房地产泡沫才是保证经济能够持续平稳增长的唯一之路,根本就没有更多的选择.
政府一定要认清房地产业与其他产业根本不同的特征,即由于房地产生产的同期性及采取的住房销售预期制度,住房投资周期反映往往会滞后于住房销售周期半年到一年.因此,当住房销售量迅速下降时,上一周期的住房市场繁荣能够在半年至一年的时间内反映到住房开发投资上.比如,2010年1―5月份,全国房地产开发投资同比增长为38.2％,房地产流入资金同比增长57.2％,国内房地产贷款同比增长了43.6％,个人按揭贷款同比增长了88.8％,住房新开工面积同比增长72.4％等,1―5月份的住房销售量仍然保持38％以上的增长速度.也就是说,尽管最近全国房地产市场出现了量降价滞的局面,但国内房地产投资增长仍然处于一个快速增长周期上.住房销售下降并没有影响房地产开发投资的增长,反之,这种增长处于一个高速增长的周期上.因此,政府决不可因为最近住房销售量的变化而改变“国十条”的房地产宏观调控政策,或不下决心对国内房地产市场的投机炒作进行全面地遏制与调整.
而且政府也应该看到,投资性的住房市场的危害性罄竹难书,它使得国内房地产业不可持续及中国的经济增长不可持续.如果政府在房地产宏观调控政策上一遇到一点困难就左右为难,那么很容易形成房地产市场的“国十条”不会得到认真落实的预期,而且也会让政府的政策信度完全失效.如果政府的政策信度失效(如2008年下半年的房地产政策),那么今后政府推出任何政策,地方政府都有讨价还价的理由而不落实与执行.这种情况下,政府的权威自然丧失.“国十条”,无论从哪一个角度来说,都是一个相当好的房地产政策,如果让“国十条”的精神渗透到国内房地产市场的方方面面,那么国内房地产一定能够持续稳定健康的发展.如果说这个承载了广大民众希望的房地产政策半途而废,那么未来又能推出什么样的房地产政策,这些房地产政策能否执行,这些问题一定会打上一个巨大问号.因此,在当前特殊的经济背景下,尽管政府的房地产政策面对着左右为难的抉择,但政府仍然需要坚决执行“国十条”,对国内房地产投机炒作决不可心慈手软,并用“国十条”的问责制要求各地方政府认真执行落实.这才是保证国内房地产市场健康发展的关键所在.
总结来说,“国十条”的目标是要全面限制国内房地产市场的投机炒作,让国内房地产市场转变成一个以消费为主导的市场,成为一个民生市场.而当前国内的房地产市场已经是一个以投资主导的市场,面对这样两个性质完全不同(需求为消费者,供给是投资者)的市场,供求关系要找到一个交集是不可能的.只有全面遏制房地产的投机炒作需求,让房地产市场逐渐地回归到市场本体,回归到住房消费者为主体的局面,市场的供求关系才能够得到根本性转变,国内房地产市场才能健康发展.因此,当前政府的房地产宏观调控政策必须态度明确与坚决,即遏制房地产投机炒作,让房地产市场真正调整为一个以消费为主导的市场,这才是中国房地产市场发展的光明之路.