本站原创随着我国城市化的推进,房地产业再次被列入推进和带动国民经济发展的支柱产业.然而,在宏观调控的大环境下,随着日益激烈的市场竞争和日趋理性的购房理念的形成,政府主管部门和房地产开发商对商品房开发设计和住宅品质越来越予以重视.有创意和有创新的策划理念和精益求精的设计规划越来越受到欢迎,实践证明：这是赢得市场和扩大需求的根本保障.房地产开发企业在经历了十几年的市场洗礼后已形成了一整套完整的房地产开发程序,分为土地投标决策阶段、策划和设计阶段、施工建设阶段、销售和交付阶段,一个房地产项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而策划和设计是将宏观的决策意图落实到微观的设计图纸上的一个过程,也是为施工阶段提供依据性技术文件的过程,设计阶段的管理工作就是向前延伸到宏观决策,向后延续到施工图的具体技术细节控制,是一个承上启下的管理过程,是项目开发成功的重要环节.
一、前期策划和设计规划的重要性
随着房地产调控的不断深化和房地产业的日益发展,我国理性的购房者已经学会全面地评估物业的实际内涵和真实价值所在,甚至对开发企业的品牌、品质都有高度清晰的评判,因此,当代房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位.房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性.其一是设计的成果是由规划设计院完成的,其二是房地产项目公司设计人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用.所以在房地产开发项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得该房地产项目设计成功的根本保证.
然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言,市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显.设计策划阶段应站在城市长期发展的高度,在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力,避免急功近利的心态,更不能将成功的案例拿来照搬照抄,不论是出售的物业还是持有的物业,都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业,才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品.房地产开发项目是百年大计、涉及民生,一定要在决策初期投入足够力量的研究、策划和设计,尽可能使所开发的物业有最高的价值体现,这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路,也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在.
二、规划设计的研发
在当今的房地产开发过程中,建筑设计在某种意义上就是建筑产品的研发,它是艺术创作和科学技术的结合.房产开发具有很强的地域性,不同地点、民俗文化、生活习惯和不同性质的建筑从内容到外表形态都不同,因此需要完整细致的综合策划.以住宅项目为例,在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和定位的情况下,首先要研究建筑功能如何满足使用者的基本需求,并进一步开发它的附加价值,然后研究城市规划和特定的社会历史文化环境,调研周边的生态环境,从而确定建筑的形态、外立面设计的艺术创作风格走向,创造出富有文化内涵,并与城市环境相和谐的优秀作品.
对商业、办公地产的开发,前期营销策划更为专业,设计规划需要与相关专业策划机构共同研究开发策略和确定目标消费人群,继而研究办公空间、商业业态、组合关系和商家定位,在这些研究工作的基础上,才能对设计单位提出较为明确的方案设计要求.在方案设计过程中,从空间的利用、平面的布置、动线的安排、面积的分配到公共空间的设施布置,奠定设计的方向,从而完成融实用性、合理性、品质化为一体的公共建筑.当今低碳、环保、绿色等概念日益成为时代的主题,在设计过程中除了要履行好个专业规范要求的环保节能指标外,更应该主动创新,研究提升产品的技术含量,努力营造出绿色环保的人居环境.
三、设计阶段的技术把控
(一)方案设计阶段
房地产开发过程中,开发项目在方案设计阶段,项目的沟通管理也是很重要的一个方面.准确而及时的沟通使项目设计能沿着正确的方向有序地发展.沟通是多层面和多方式的.在这一阶段,主要的沟通为：内部沟通,与设计公司沟通,与政府部门沟通.尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前,在沟通过程中,要特别注重建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系,以便信息可通过不同方式由团队成员和项目公司工作人员共享.
(二)确定设计方向
在开发项目前期策划阶段,通过销售及市场策划机构确定消费目标,收集开发区域地形、地貌和土地招标中的规划设计条件等多方面的基础资料,编制设计任务书,将项目的开发意图、策略、实用功能要求完整、清晰地传达给设计单位,最终使设计成果符合既定的销售市场定位.
(三)设计公司的选择
规模较大的开发项目设计,不仅包含规划和建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、热能动力设计、节能环保设计、人防设计、智能化设计,甚至涉及道路、桥梁、驳岸设计,还包含室内精装修设计、景观绿化设计,有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、玻璃幕墙设计、艺术品和家居用品设计等,还有各类招标项目的技术评审等配合工作.如此繁杂的设计管理工作,必须清晰的明确全部设计内容,将根据项目的开发计划,分解成不同的工作节点,对每个设计检点明确内容、要求、目标、时间,对每项涉及内容都要选择好相匹配的设计公司和设计团队,在项目整体开发过程中有序的落实完成.
(四)分阶段设计成果评审和确定
设计工作是一个循序渐进的过程,因此各阶段设计成果应予以评审和确认.在方案阶段,应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、退界、结构基本形式、主要出入口、平面交通组织、绿化环境布置、建筑面积等基本设计要素予以充分讨论、评审、确认.在扩初阶段,建筑专业除了统筹结构和机电各专业外,还应详细研究建筑各个细部和材料,地基处理或基础形式比较,建筑主体结构形式和构件尺度控制等,机电专业对系统进行技术比较和经济论证,以及主要设备及管线的布置等.在施工图阶段,检查和评审各类工种的技术要求的落实程度,核对各专业图纸的设计深度、准确性、完整性.
四、设计阶段的成本控制
(一)成本控制涉及各个阶段
建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节,设计阶段是成本控制的龙头,也是成本控制的关键.建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段,在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算,供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中.要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较,从而降低每个构件的造价.而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资,还要考虑运行成本和设备维护费用,因此需要进行综合技术经济评估,正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系.一个好的设计管理既要能够营造出良好的感官效应和环境氛围,又要对各种建筑材料的性价比有很强的把控度和敏感性,才能将设计造价控制得最为出色.
(二)房地产开发是一个综合经营的过程
房地产项目的开发是一个融技术、管理、经济等诸多因素于一体的综合经营过程,每个环节丝丝相扣、缺一不可,设计管理工作贯穿在项目的前期定位、中期建设、后期营销运营的整个过程中,它的作用无容置疑.从某种意义上说它还不仅仅是一项技术性管理工作,更应该是一项引领性综合类管理工作,它将艺术、技术、经济融合在一起,所以它既要求见多识广,又要求技术过硬,更需要综合协调能力,并需要不断地吸收新的理念、新的技术,不断地积累和总结.虽然设计管理工作成果不会立竿见影,但它最终会体现在每一位置业者的感受中,那才是它真正的价值所在.
(三)设计阶段要注重项目风险的管控
在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制.有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来进度风险.如果在项目设计中一味的打政策擦边球,或者违规操作,给项目带来的风险往往也是致命的.委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不够深入,不能取长补短,往往会造成结果与期望值相差甚大,或者是最初成果无法深化等.在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险.只要项目公司有项目风险意识,对项目作风险定性分析,就可以做到预防在先.方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大.