房地产开发企业土地增值税税收筹划

房地产开发企业不仅涉及的税种多,而且涉及的税种复杂.税法的设置体现的是国家意志,是国家对市场的一种控制.虽然税法中的条款是固定的,但是在实际中企业往往可以有多种不同的纳税方案可以选择.

一、土地增值税税收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.

1.纳税义务人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人.

2.税率

土地增值税采用的超率累进税率.

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入.

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估.

4.土地增值税应纳税额的计算

土地增施税应纳税额等于∑(每级距的土地增值额*适用税率)

5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠

(1）纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税.

(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.

(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在土地增值税的税收优惠政策中,对代建房和合作建房的界了明确规定,并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的.有了上述税收优惠规定,为我们的纳税筹划提供了操作空间.

(1)合作建房.合作建房房屋建设完毕后自用的,暂免征收土地增值税,但是建成后转让的,需要补交土地增值税.

(2)代建房.代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发,并收取手续费的行为.其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅就其怎么写作依法缴纳营业税即可.采用代建房模式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,可以大幅减低企业税收负担.

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税,而增值额等于收入减去可以扣除项目,增值率越高,所对应的税率越高.所以分散企业收入,会对增值额产生影响,从而影响企业税负.

在实务操作中,可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理,如装修费,设备安装费,附属设施建设费等.这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税,从而增加企业利润.

另外,房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理,以已达到降低增值率,降低税负的目的.例如,可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算,以使其可以享受免征土地值税的优惠.

但是,无论是分拆业务还是将项目分开核算,在决定是否采用的时候,一定要仔细核算是否能达到节税的目标.

例:A房地产开发企业开发一个项目,其中建设普通标准住宅一栋出售,预计售价5000万元,可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋,预计销售额1500万,可以扣除项目金额1000万元.

在该案例中,不分开核算,则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%等于300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%,可以享受免征土地增值税优惠,总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%等于150万元.

3.利用增加成本费用、减低增值率节税

在土地增值税的计算中,税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估等法定扣除项目.房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式,增加成本,降低增值率.在实际操作中,也可以将增值率不同的项目合并计算,以使总体增值率降低,减轻税负.这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾,其总体目标都是减轻税负,具体应该采取什么方法,需要在实务中通过计算确定.

另外,根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定,企业房地产项目在增值率接近20%时,可以通过计算,确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高.

4.对利息支出的筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定,扣除项目中财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除.

根据以上条款,房地产开发企业可以根据自身情况,通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明,以达到节税的目的.一般来说,资金来源主要是自有资金的企业,其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%,更乐意采用第二种方案,即不提供金融机构的证明,直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%.

三、结束语

纳税筹划是一项具有综合性,技巧性,高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规.企业应该通过合理合法的手段,利用纳税筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险,才能减轻企业税负,增强自身竞争力.