本站原创中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02
摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产的不断攀升,国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控,力求稳定房地产市场,在这种情况下,房地产企业必须认真进行税务筹划,以减轻自身纳税负担,增强盈利能力.在实际工作中,房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划,降低企业税务负担,增加企业经济收益,提升自身的竞争能力.
关 键 词土地增值税 房地产企业 税收筹划
房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业,企业在投资和经营活动过程中,面临众多市场风险,如果不能采取切实措施,积极防范和规避经营风险,减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失.目前,国际金融动荡,房产不断攀升,政府根据经济发展需要,为加强对房地产行业的宏观调控,对房产企业征收土地增值税,土地增值税作为流转税的一种,在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置.房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存,就要对土地增值税进行合理筹划,切实减轻企业税收负担,增加盈利水平,提高参与市场竞争能力,促进企业正常运行和发展.
一、纳税筹划的原则
1．事先筹划原则
在纳税义务发生之前,企业必须结合自身实际,针对税收规好税务筹划工作,这是最基本原则,同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施,以实现降低税务负担的目标.
2．合法性原则
我国税法规定公民具有依法纳税的义务,作为纳税主体的企业也一样,必须严格履行自己的纳税义务,依法办事,因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行.
3．经济性原则
企业在进行税务筹划时,一定要事先进行经济可行性分析,看是否经济可行,税务筹划不仅要重视纳税环节,还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加,并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益.
二、房地产企业实行纳税筹划之意义
1．有利于实现纳税者的经济利益最大化
纳税者通过对纳税方案的认真对比,然后选择企业负担最合理的纳税方案,尽量降低纳税负担,减少资金外流,增强企业参与市场竞争的能力,从而促进自身发展,实现经营目标.
2．有利于提升企业的财务管理水平
决定企业财务管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润.纳税筹划就是为了实现这些要素的最大优化,从而对单位经营活动进行合理安排和调整,以切实减轻企业负担,增加企业经济效益.
3．有利于完善税法
房地产企业认真进行税务筹划,不仅可以查漏补缺,还能严格依法办事,促进我国税法的不断完善.虽然房地产企业的税务筹划还存在一定不足,但只要认真落实税务筹划工作,就是对现有税法的严格履行,同时也是对政府制定的相关法律的一种检验,因此,纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息,国家可以通过这些信息对法律法规进行更新和完善,促进我国税制建设水平的提升.
三、房地产企业土地增值税扣除项目的筹划
1．增强成本费用的筹划
（1）利用成本费用的可转化性
房地产开发费用就是投资阶段所需要发生的费用（管理费用、经营费用、财务费用）,但根据税法规定这部分不能在税前据实完全扣除,应该按一定标准扣除.如今,我国企业会计准则还没有对期间费用和工程项目的开发费用进行严格的区分.因此,企业只有进行事前筹划,利用税法的边缘规定,尽量将可以转移的开发费用放入到开发成本中,这样就能减少应税所得额,以减少土地增值税负担.例如,企业管理过程中发生的人员工资、差旅费、办公费、招待费用等都属于期间费用,如果这些费用由房地产开发项目人员所发生的话,就可以分摊到开发成本中,并按规定予以扣除.这样,期间费用的减少也就不会影响到房地产开发费用的扣除,虽然房地产开发的成本增加了,但降低了应税增值额,所纳入的土地增值税也就相应减少了.
（2）利用费用均分进行筹划
房地产的开发成本与当地的土地和经济发展情况有关很强的依赖关系,一些地区的房地产增值率高,有的则增值率低,这些不均匀的成本状态会影响到企业的税务筹划.对于在几个地方同时进行房地产开发的企业来说,通常可以利用费用均分的方式进行税务筹划,就是对实现的开发成本进行筹划,平均费用分摊来抵销增值额,这样,就让在不同地区开发的房地产的增值额大致相同,从而节省税款.
2．利用“代收费用计价”的筹划
根据我国财税政策的相关规定,当房地产企业销售不动产时,代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用,都可以放入房价中,也可以单独核算.如果将代收的费用计入房价,同时被购房者支付时,则代收费用计入房地产转让收人计税,代收支付的费用可作为扣除项目予以扣除.如果代收费用没有计入房价中,只是单独收取,那就可以不作为转让房地产收入.虽然与单独核算相比,并入房价核算对房产销售没有影响,但是代收费用的存在,并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高,从而降低了房地产的增值率,减少土地增值税.
3．采用合适的利息支出进行纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》中有规定,在财务费用中的利息支出,只要是可以按照转让房地产项目计算分摊同时能提供金融机构证明的,可以据实扣除,但扣除金额不得高于同期贷款利率计算的金额,金额扣除用公式表示为：房地产开发费用等于利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%.如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,又或者无法提供金融机构证明的,金额扣除用公式表示为：房地产开发费用等于（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%.
所以,如果房地产开发企业在开发过程中所借用的金额过多,利息实际数就会大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%,金融机构就能为企业提供证明,根据第一种公式扣除利息,增加项目扣除金额,降低增值额,节省税款.如果房地产开发企业本身资金充沛,借款数额较小,其利息实际数小于地价款加上房地产开发成本之和的5%.就能使用第二种扣除方法进行扣除,同样有利于纳税人节省税款.
4．灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划
（1）利用合作建房优惠政策
一些房地产企业有资金,但无土地,则可以与有土地而缺少资金成本的单位进行合作建房,共同参与房地产开发.这样,双方分得的房产都不用缴纳土地增值税,只需在在房屋销售时纳税.这样不仅降低了房地产的开发成本,还提高了竞争力,如果房地产有自己的土地,但资金不足,就可以与愿意购房的单位共同参与房地产开发,同样可以达到以上效果.
（2）利用建造普通标准住宅的优惠政策
企业在开展房地产增值税筹划的过程中,必须满足一定条件,就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内.只有按照这样的方式调整销售,才能适当降低收入,减少增值额；同时,我们也可以通过房地产开发成本增加的方式,如增加小区景观支出、增加公共配套支出等,降低增值额,使增值率低于20%,达到免税的目的,但采用这种方式时,建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算.
四、总结
在这里需要特别注意的是,纳税筹划也是有成本的,房地产企业在获得经济收益的同时,必然会因为筹划税务而产生另外一笔费用,因此,企业在进行税务筹划时,还必须按照成本原则进行,只有在发生的费用小于经济收益时,该项筹划方案才是合理的.同时,一项成功的纳税筹划是可以在多种税收方案之间选择的,不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案.