本站原创摘 要 ：本文通过案例分析,从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三个方面分析纳税筹划方法,并指出纳税筹划应注意的问题.
关 键 词 ：纳税范围 合理定价 利息支出
准确界定土地增值税的征税范围十分重要.判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为.土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收,其计算公式为： 土地增值税税额等于增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数.
土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重,它税率高、税负重,因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划.
一、房地产企业税务筹划技巧
(一)销售定价的筹划
税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额的20%,应就其全部增值额按规定计税.在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点,边际税率就会突增,就会造成增加的收入小于增加的土地增值税
案例1：某房地产公司开发的商品房销售为X,营业税金5.5%X（其中：营业税5%,城建税7%,教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2,000万元；此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为：2,000+5%X（1+7%+3%）等于2,000+5.5%X,解得X等于1.2×（2 000+5.5%X）等于2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠,那么该公司的销售最高应在2,581万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为2,142万元,获利439万元.
检测设销售增加了Y,此时房产的新销售为X+Y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y,此时,允许扣除项目的金额等于2,142+5.5%Y；增值额等于2,581+Y-（2142+5.5%Y）等于94.5%Y+439.应纳土地增值税额等于30%×（94.5%Y+439）等于0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益,必须满足Y>0.28Y+132,即Y>183；也就是说,其销售就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担.
(二)代收费用的税务筹划
根据税法规,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是并入房价向购写方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独向购写者收取的,相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用.虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同,但在代收费用并入房价时,仍有节税意义.虽然代收费用计入房价中,增值额并未减少,但扣除项目却增加了,在同样增值额的情况下,使得增值率变小.
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些费用,如城建配套费、维修基金等费用；
案例2：某房地产公司开发一栋商品房,售价4,000万元,并根据当地政府的要求,在售房时代收了500万元的各项费用,营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元,支付土地出让金和开发成本为1,000万元.
（1）如果公司将代收费用单独向购写方收取,则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%等于1,420万元
增值额等于4,000-1,420等于2,580万元
增值率等于2,580/1,420等于182%
增值税等于2,580×50%-1,420×15%等于1,077万元
（2）如果公司将代收费用并入房价向购写者一并收取,则允许扣除的金额为等于1,000+500+220+1,000×20%等于1,920万元
增值额等于4,000+500-1,920等于2,580万元
增值率等于2,580/1,920等于134%
增值税等于2,580×50%-1,920×15%等于1,002万元
显然,该公司将代收费用并入房价一并收取,可以使公司少缴土地增值税75万元.从这个案例可以看出,在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下,扣除项目越大,土地增值税税额就越小,就会给纳税人带来更多的节税效益.
当然,需要注意的一点是,在增值率未超过50%的情况下,由于适用的速算扣除系数是零,所以无论代收费用是否并入房价,纳税人的税负都是一样的.
(三)利息支出税收筹划
房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金,因此,必然会发生借款利息的支出.根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：
第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内.
第二种方式为凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除.即允许扣除的房地产开发费用为最高为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×10%以.
这种规定就为纳税人提供了税收筹划的空间.借款金额大,其利息实际数大于取得土地使用权支付的土地价款加上房地产开发成本的5%,则纳税人尽量提供金融机构证明,采用第一种方式据实扣除利息,以增加扣除项目金额,降低增值额,节省税款；如果借款金额小,其利息实际数小于取得土地使用权支付的土地价款加上房地产开发成本的5%,则可以尽量不分摊借款利息或不提供金融机构证明,这样,就可以按第二种方式扣除利息,也能使扣除项目金额达到最大,同样有利于纳税人节省税款,降低税负；因此,纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出,按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式.