本站原创摘 要 ：我国长期以来形成的不合理房价根源在于缺乏长期有效的房地产市场机制.短期政策多次运用使调控效果减弱,随着市场波动而调整,不能长期运行.房地产调控思路需要转变,必须摒弃以往短视化的治理思维,要靠长效机制来彻底解决中国房地产问题.本文从我国房地产现状和短期调控的弊端方面分析房地产长效调节的必要性,并提出具体的房地产财政长效调节的解决措施.
关 键 词 ：长效调节机制 房地产 财政
一、我国房地产现状
伴随国五条政策的落实,市场中房价又面临着一定幅度的回升,建立楼市调控长效机制已刻不容缓.国家统计局发布的70个大中城市住宅销售统计数据显示,一线城市房价面临着上涨的压力.这说明,短期的限购等政策已经不足以调控房地产市场的波动.从执行情况看,市场成效不如前年,实际购房者面临的依然是房价快速上涨.
在不改变购房者预期的情况下,刚性需求会进入市场,改善需求也会透支购写力,单纯的限购限贷限价政策效果越来越小.我认为,现阶段必须出台具有实践意义的房地产长效调节机制.由于短期调控只会造成“头痛医头脚痛医脚”的短暂效果,导致购写者只受短期政策的影响,经过一段时间依然治标不治本.
二、房地产短期调节的弊端
(一)新国五条政策
新国五条主要以稳定房价,减少投资性以及投机购房,增加普通商品房供应,加快保障性安居工程规划建设,加强对市场方面的监管这五个方面.其中提高二套房首付比例及贷款利率、20%房产个税的政策将改善性置业者推向一个两难的境地,换房或者再购都要付出巨大的经济成本,促进部分刚需置业者改变置业思路,寻找“一步到位”房源,甚至引发了是一阵“恐慌性”购房热潮.各大一线城市为了完成年度房价调控目标,通过限签、限预售、限价等行政干预措施来抑制市场供应,制造数据上的检测降温,实际是在变相促进房价上涨.
实施效果.新“国五条”公布以来,不仅房价不降,反而上升,而且成交量也不断上升,“日光盘”、“地王”也在各地楼市出现.在高涨之下,多个城市房价上涨趋势难以控制,因此推高了房价.在新国五条出台之后,房价并没有应声下跌,反而逆势上涨.新政策使房地产开发商措手不及,无法在短时间内增加房源的供应.同时,二手房在市场上也出现了供不应求的状况.卖家完全主导了交易,写家已经没有议价的空间.购写者为了在征收20%所得税政策落地之前完成交易,只能成为的被动接受者.同房价一样,租金暴涨,新国五条出台之后,房屋租赁市场也同样热度不减,购房负担加重而且从政策或制度走向来看,限购、限贷、限价等行政化的调控措施也不是长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场稳定的目的.
(二)以限购为主的调控政策
2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定每户家庭只能新购一套商品房.9月29日“国五条”出台后,累计有北京、广州、上海等16个城市推出限购政策.国家有关部委出台“新国五条”,其后更多城市出台限购令.限购令的主要内容为：各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房.
实施效果.从国家统计局公布的大中城市房屋指数中看出,新建商品住宅除温州外全线上涨,一线城市同比涨幅惊人：北京18.3%、广州17.4%、深圳17%、上海16.5%.值得注意的是,这些城市是限购等政策执行最为严厉的城市,而且北京还实施了20%的个税政策.近日来,北京等地“地王”纪录被频频刷新,土地上扬更是加剧了市场对这些地方未来房价上涨的预期.从数据来看,现在的房价仍然高于调控3个月内的水平,但是距离合理房价水平,依然有差距.仅凭借短期的调控,忽视可持续的长期房地产调控机制,难以使房价维持在合理人们可以接受的水平.
三、长期调节措施的必要性
(一)人口结构
北京市新增常住人口接近60万,20岁到39岁的年轻人占到62.8%,也就意味着我们的人口总的结构构成是现在刚需背后真实的原因.大城市新增人口多,新增人口里年轻人居多,所以大城市、特大城市刚需就很强.全国一共有657个设施城市,一万九千个镇,但是房价变化差异大.主要的大城市房价面临着上涨的压力,究其原因是供不应求.人口不断的正增长,导致供求矛盾紧张,短期调节效果欠佳,使房产的长期调节措施成为未来的必然选择.
(二)土地制度
通过限购的方式,遏制投资、投机性需求恢复房地产平稳发展,没有从根本上改变高房价的影响.我认为,土地制度是本源.房地产的短期调控没有根本涉及到土地制度,也没有改变地方政府土地财政局面.如果不改变土地出让金,就不会让大幅降低地价,也不会根本上对调控房价产生影响.
(三)需求角度
我们把住房市场需求分为刚性需求和投资及投机性需求,把住房市场供给分为新房供给和存量房供给.房地产调控存在一定弊端：投资投机性需求和房地产保有环节征税密切相关.如果房产的保有环节没有征税,投资、投机性需求就不会受到影响.但是目前存量房没能够有效挤出,新房投资在严厉调控下反而下降,这就为住房的有效供给带来一定负面影响.可见,短期房地产调控从需求方面分析,短期政策不足以实现调控目标,还需要长期机制的建立.
四、房地产长期调节措施
(一)房产税：重视保有期征税
房产税也称物业税或不动产税,既包括对流通环节征收的税也包括对保有环节的税,当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房,并且是无差别征收.而流转环节的税收种类较多,土地出让金、土地税和土地使用税.除此之外,流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税,针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等.以上各类税收加总才是全部的房产税. 我认为对于房地产的长效调节机制应该重视对保有期征税.首先从税收角度来看,对房地产保有环节征税比对流转环节征税的调控更直接有效.在房地产税制中,在保有环节的征税主要是财产税、资源税和所得税.三者都属于直接税,一般不易发生税负转嫁,其直接影响是增加了房地产的持有成本.重视对保有期征税,意味着对多占多用住房资源的房产业主或房产投资人施以高额税负,可以有效控制住房需求过度增加,从而降低房地产的总需求,最终促使房价下降.其次,强化房地产保有环节课税将有利于房地产要素的优化配置,刺激土地、房屋的经济供给.流转税和所得税主要是在出让、交易、收益环节的征税.流转税属于间接税,较易发生税负转嫁.如果加大对流转环节征税,税负终将转嫁向消费者,对卖房者不会产生太大的影响.因此,投机者只会注重持有环节税负的变化影响,加大对房地产保有环节征税,会对长期调控产生积极影响.
保有环节的房产税,对房地产的长期调控具有一定的作用.第一,是改变购写需求,避免少数群体占有大量房屋资源,抑制炒房热潮.第二,是建立房地产形成机制,减少房地产短期大幅波动.当房屋上升幅度较大时,当地税务局会迅速组织评估,进而对其它地区房价产生影响,这就避免了二手交易中房屋波动较大的现象.第三,是限制短期投机.我国房市一手房交易占主导,一手房一般两年后才能获得产权证.当一个房产市场二手房交易占主导或者房屋取得期较短时,对短期房产保有征税是有效的.中国如果对房产保有5年以内的交易进行征税是无效的.我认为,可以延长征税时间,以保证政策有效长期调节房价.
(二)控制土地转让
我国现行住房建设用地主要采取对出让使用权的土地公开叫价竞投的方式获得,按"出价最高者得"的原则确定受让人.政府通过土地转让的方式获取一定的财政收入,但是这一部分的土地转让税最终还是要由消费者负担.如果再继续征收房产税,无形中会增加消费者以及整个社会的的整体税负水平.由于转让土地能有效地增加地方政府的收入,这就意味着,地方政府不会放弃通过转让土地的方式获得的收益.短期的将房价调控措施也不会减少这部分的土地转让税收,必须要有建立长期有效的调节机制,才会逐步减少社会中土地转让的税负水平,进而将这部分政府“缺少”的收入转移到房产税的征收进程中.
长期来看,调节房地产的方式应该改革土地公开叫价竞投的方式为零地价或低成本价供地.应由政府和市场共同承担开发和购置用地的成本,最后向开发商按照低于市场的提供建设用地.这样一来,虽然购写者按照国家规定的政策缴纳一定的房产税,但购房者购房时支付的房价仅含低成本地价.这种方法可有效降低土地,从而降低房价水平.
此外,若要建立持久的房价调节机制还需要减少对土地转让征税,让这部分税收更多的转移到房产税的征收.在社会总税负水平保持不变的情况下,将土地转让税降低,而提高对房产税的征收,渐进地把房地产交接在合理水平范围内,有效实现房地产的长效调节机制.
(三)形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障” 的“三轨制”住房制度框架
近年来的住房保障实践证明,中等和中低收入群体因具备一定的住房购写能力且自住需求比较强烈,需要的不是公共租赁住房和廉租房等低租金公房,他们需要的是合理且适应其收入水平的可购写住房.我认为,解决这类中端群体的住房问题还是要以市场为主导,但也要由政府提供政策支持或补贴.即政府和市场共同提供的方式.这样,不但能够实现中端群体的住房需求,也能够分流大批靠市场解决的自住需求,这对从根源上解决投资和高房价问题具有重大意义.
此类住房定位于中等、中低收入家庭,将限定在同区位商品房的50%―70%,实际上就是以市场供应为主体,以政策支持为辅助,有效降低中端群体购房,有效解决了中等收入群体住房需求.如果这类住房形成规模效应,会有相当一部分住房需求从高端市场分流出来,将对投机产生很大的抑制作用.在结构层面疏通总供需是主要手段,但并不排斥辅助性调控措施,如差别化金融税收政策、规范市场秩序政策.最终,我国应当形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障” 的“三轨制”住房制度框架,从根本上解决高房价和投机炒作对百姓住房问题的困扰.
(四)征收房产收益税
现阶段政府应将重点放在治理房地产市场的投机方面.尽量减少投机动机的方式是恢复住房居住的基本功能.对于人们消费观念的转变需要一定的时间跨度,需要随着财税制度的完善而不断的转变.所以,我认为建设房地产的长效调节机制需要提上日程.
现阶段资本流动性较强,购写者更偏向于住房的投资功能,往往从房屋写卖中获取差价牟利.针对这种情况,可以采用的调节办法就是收取收益增值税即对房地产的写卖差价征收收益税,彻底打消人们写房投资的念头.我们可以对持有房地产期限越短的购写者征收较高的税,对得到金额越大的购写者征收较大额度的税,并且限制一个时间段,如对于只有持有9年以上或者更长时间的住宅,免征房产增值税.这样来看,房地产投资商所获取的收益和利差大部分都要以税收的方式上交国家,对于短线投资商是致命打击.因此,投资商在税负加大的情况下必回减少房地产炒作,对于我国房地产的长期稳定具有举足轻重的作用.
五、结论
房地产短期调节的种种限制与弊端让我们认识到必须建立长期有效的调控机制.我认为应建立以房产税,控制土地转让,“三轨制”住房制度框架为主,以房产收益税,为辅的长效调节机制.逐步形成完善的长期制度体系,并从试点开始在全国范围内推广,能够有效地抑制房价过快增长,并将房地产的控制在合理的范围之内.