本站原创2012年最纠结的是什么?2012年最放不下的又是什么?前有回暖的热议,后有调控的进一步施压.房地产从业者们面临着巨大的挑战,而购房者伴随着不可回避的刚需,观望,继而痛心疾首.房地产在这个春天,依旧是广大老百姓所关心的话题.消费者不再仅是关心楼盘的,位置.而政策以及房地产行业信息,也逐渐成为大众热议的焦点.
当开盘大幕拉开,当购房者蜂拥而至的时候,人们看到的也许只是一栋栋崭新的高楼大厦,可一座楼的背后当集合了各类人才,经过道道工序,才最终完成一个项目的酝酿、诞生与成长.
从项目策划、规划设计、施工、营销等房地产业幕后的大军们,又一个小阳春过后,除了不变的努力,还有那分永不褪色的.
01
项目策划篇
Q：作为普通的消费者肯定对房地产项目幕后的开发过程很感兴趣,而项目策划又是整个房地产项目开发的初始阶段,那么房地产项目策划涉及的范围和具体内容有哪些呢?
A：房地产策划是一份辛苦的工作,也是一种充满挑战和的工作.房地产策划涉及内容挺多,从开发商拿地分析、项目可行性分析、项目的规划建议和产品建议、项目的产品销售或租赁、项目的广告宣传和媒体推广建议等.我们的核心是在政府相关规定内,把土地的价值发挥到最大,同时给未来的业主创造最好的产品.当然我们世联怡高,还会对城市的区域定位、区域规划做专业建议.
Q：项目策划涉及这么多内容,其流程又是什么?
A：因为项目策划涉及的内容比较多,每一项具体共组偶的流程不是完全一样的.但我们接到项目,一般会按照这样的步骤进行.首先与开发商进行目标沟通,了解清楚开发商的需求,这是做项目策划的基础,如流的需求、开发周期的想法、品牌的要求等；其次我们会结合目标的理解,然后开始做市场调研、客户访谈、专业座谈等,切实找到符合项目的定位和策略,能够打造出符合客户的产品；然后确定规划和产品后,我们就会通过媒体宣传、渠道营销、团购等合适的方式,找到我们的客户,通过现场园林、样板间等给我们的客户最好的展示,认识到项目的价值.当然关于物业管理怎么写作等也会提出我们的建议.
Q：世联地产是房地产项目策划的领军企业,肯定积累了很多成功的经验,那么项目策划过程中应该注重哪些问题呢?
A：作为专业的房地产怎么写作公司,在20年的时间内,见证了中国房地产市场发展的过程.我认为有几点：第一需要符合国家的规定和要求,不能做违反法律法规的项目；第二了解开发商的目标和要求,要考虑资金的要求、品牌的要求；第三需要知道我们的客户要什么,这样做出来的产品才能销售出去,能够令消费者满意,同时还要用发展的眼光看待项目并制定符合未来预期的产品.
Q：前期策划获得成功,一个楼盘就成功了一半,那么项目策划在房地产项目开发过程中起着哪些举足轻重的作用?
A：房地产项目前期策划,也就是我们所说的房地产咨询顾问,怎么写作的主体比较广泛,包括政府、开发企业、投资机构等.经过房地产行业不断的发展与进步,尤其是在市场持续低迷时期,很多开发主体已经实实在在地意识到项目前期策划的重要性；详细来讲,房地产前期策划,主要有以下三方面作用：
第一,保证方向的正确性,降低开发试错成本.
前期策划是以开发商目标为导向,以确保各阶段工作准确高效衔接,从市调的科学性和有效性、项目定位的准确性及符合差异化市场的产品策略,从而确保项目开发始终走在正确的道路上.我们基于全国的视野及开发策划经验,帮助开发商选择正确方向,尽量减少开发试错成本.
第二,保证成果可控,方案可执行.
市场上的前期策划普遍存在一个问题：沟通汇报时激动人心,但静下心来却发现可操作性几乎没有.而真正的前期策划应该保证开发成果是可控的,方案是可落地、可执行的.
而我们通过两方面工作保证这一效果：一方面是根据开发商目标、市场状况等因素,寻找出项目成功开发的盈利模式,并构建置业核心驱动力,最终对消费者产生购写刺激.另一方面是通过与发展商、设计单位的工作衔接,使技术思路能够全面、细致、无偏差地落实到规划设计方案上.
第三,帮助开发商整合资源.
在全程怎么写作中将首先对工作目标达成共识,通过与各个合作方深入沟通,协助客户就设计落地（设计公司）、宣传推广落地（广告设计、室内设计）等环节的质量进行把控,令专业资源工作效率更高.
02
规划设计篇
Q：对于消费者关心的“得房率”问题,是不是越高越好?
A：得房率是衡量一套房子内部的各个空间（如各卧室、客厅、厨房、卫生间等）面积的和与总面积的比例关系.当然,可能还有小区公共部分的分摊面积.得房率越高,相当于属于你的家庭私人空间面积占的越大,购房者越觉得合适.其实这是一个得房率越高越好的误区.从合理设计的角度来看,得房率掌握在80%到85%即可.
Q：哪些因素影响“得房率”?
A：影响得房率的因素有房型结构、楼盘形态、物业类型、公共区域活动大小.一栋楼里面可公摊的地方,如楼梯、电梯、过道等.这些地方一般是大小差不多的,因此,户型愈大,一般情况下得房率越高.户型越小,得房率则底.同样的户型,多层得房率高,高层的得房率低.
Q：在“得房率”上您对消费者有什么建议?
A：得房率是写房比较重要的一个指标.计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠；太高,不方便.因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑.一般,得房率在80%到85%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠.“80%以上就可以了（两部电梯,一个楼梯的情况,12层到18层的）.11层以下,到85%就不错了.多层的会高一些,接近90%的都有.商住的可能接近70%”.
关于有些楼盘室内能看到柱子的现象,柱子大小与楼的高低有关,框架结构的一般能看到柱子,剪力墙结构一般是看不到柱子的.一般开发商会要求尽量把柱子做到最小,他们可以省钱.
Q：在“高档楼盘”公摊相对较多的问题上,您有什么看法?
A：高档楼盘这几年基本上有两个趋向.一个是高层区,一个是底层区.高层区的容积率一般也很高,但规划的时候有意做的前后间距比较大,如达到接近80米到一百米.这是通用的形式.另外,小区的绿化舍得花钱,绿化树木比较多.龙湖号称是五层从低到高的绿化,公共设施比较多和全,内部配置比较高档,如入户门、窗户均选用高档产品等.
但高档小区的得房率不见得高,因为户型比较大,要获得气派和宽敞,公共区域一般比较大.比如,比较高档的有400-500平方米一户.那一层也就一户,自己家就要分担所有的楼梯和电梯等公摊.一般接近200平方米,户型的布局就不是我们常见的布局形式了,一般采用别墅式布局.或以餐厅（会很大,接近30-40平方米）为中心布局.而一般的布局是以客厅为中心的.另外,会有一个家庭室,平常一家人在里面吃饭、看电视、聊天等.大客厅和大餐厅是举行家庭宴会或有正式客人来时采用的.平时是不用的,只是一个摆设.
同时会有保姆间或佣人房.当然,200平米左右的面积,一般还是常规布局的.
不同的楼盘不同,不同的楼号也是不一样的.别墅就不讲得房率了,小户型的得房率低一些,大户型的得房率高一些.
03
工程管理篇
Q：作为房地产开发企业,房产工程质量在整个产业过程中处于什么位置?
A：工程质量是房地产开发企业的命脉.房地产行业的最终目的就是要把房子这种产品卖出去,不管你怎么宣传,怎么做营销,实际上产品品质是基础,你没有提供一个合理,同时又是品质能够相称、过硬的产品,以前的营销可能会阶段性的成功,但从长久来看还是会受到影响.所以我们觉得货真价实是非常重要的,这一点,大的开发商和建筑企业都有良好的口碑.
Q：房地产的与成本有关,成本主要体现在建筑和安装过程中,就您掌握的情况,各类住宅的建安成本都由哪几部分构成呢?
A：目前就房地产行情而言,建安成本仅占开发总成本的三分之一左右.住宅成本主要是由土地成本（土地费、相关税费）、开发成本（报批报建、设计、监理、管理运营、销售推介等）、建安成本、财务成本等构成.就建安成本而言可以分为：土方、基础、主体建安、设备（电梯、消防等）、市政园林.
Q：从工程管理角度看,开发商从哪些角度去提高产品质量,为客户提供更好的产品呢?
A：广义的工程质量管理,泛指建设全过程的质量管理.其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计、工程质量管理荣誉证书施工的全过程工程质量管理,要求把质量问题消灭在它的形成过程中,工程质量好与坏,以预防为主,手续完整.并以全过程多环节致力于质量的提高.这就是要把工程质量管理的重点,以事后检查把关为主变为预防、改正为主,组织施工要制定科学的施工组织设计,从管结果变为管因素,把影响质量的诸因素查找出来,发动全员、全过程、多部门参加,依靠科学理论、程序、方法,参加施工人员均不应发生重大伤亡事故.使工程建设全过程都处于受控制状态.
Q：施工阶段是资金投入最大的阶段,目前整个房地产行业都在力求成本控制,那么在不影响产品质量的同时,在施工阶段一般如何控制成本?
A：首先抓好合同管理,减少工程索赔.再从管理模式上着手,建立建设监理制,追求项目投资的有效控制.按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全投资控制系统.从技术措施上展开项目投资的有效控制,其中选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证.严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售写作技巧费等,减少销售成本,最大限度地降低静态投资.对于企业而言,在控制成本,降低房价,给消费者带来福音的同时,我认为,产品质量当然是第一位的.
04
营销篇
Q：一些房企认为“牛市不用营销,熊市营销也无用”,关于淡市营销您有什么看法?
A：这种说法是一种典型的“营销无用论”,之所以会出现这种观点,是因为大家都把房地产的后期销售等同于房地产营销.实际上,房地产营销包括两个阶段,首先是前期项目的规划定位,接下来才是后期产品的宣售.房地产营销,不仅仅是出售产品,更重要的是树立企业形象、推广企业品牌,对房企的发展具有重要的推动作用.“牛市”是提升企业形象、实现产品最大价值的好时机,要靠营销实现,“熊市”下,还是要靠营销手段打动潜在客户,促进企业生存发展,更是对营销专业性的考验,所以,无论是“牛市”还是“熊市”,营销都是必不可少的.
Q：在房地产行业不景气的当下,资金紧张是诸多开发商都会遇到的问题,那么针对这一点在营销上又有哪些突破?
A：前面说过,无论“牛市”还是“熊市”,营销都必不可少,越是淡市,就越要加大营销力度.但这里的“加大力度”并不是单纯地多花钱、多增加营销人员、多发放宣传广告,而是要具体分析潜在客户的心理和需求,根据需求定向营销,不搞虚花样,真诚对待客户,降价、保值等手段都可以用.至于营销成本,由于房企资金链紧张,所以成本方面必须得控制,要在营销上有创新,不能延续以前的老一套,要讲效率、讲效果,花最少的钱办最好的事,具体到营销团队,就是要保留精英,淘汰冗员,提高效率.突破传统,寻求更精准、更节约、更高效的营销模式.如利用免费的微博资源.免费的论坛资源.以及更频繁的邀客,更给力的线下活动.
Q：团购目前日益兴起,那么团购真的能达到快销的目的吗?对于消费者来说存不存在隐患?
A：团购,其实也就是指团体购写,就是互不认识的消费者,加大与商家的谈判能力,以求得最优的.根据薄利多销、量大价优的原理,商家可以给出低于零售的团购折扣和单独购写得不到的优质怎么写作.尽管网络团购的出现只有短短四年多的时间,却已经成为在网民中流行的一种新消费方式.
“团购房”的性质决定了它有一定的购写和投资价值,购的商品更为优惠,尽管团购还不是主流的消费模式,但它所具有的爆炸力已逐渐显露出来.业内人士表示,网络团购改变了传统消费的游戏规则.团购最核心的优势体现在商品更为优惠上.根据团购的人数和产品的数量,消费者一般能得到从5%到40%不等的优惠幅度.