房地产项目全过程跟踪审计

摘 要：本文就房地产项目跟踪审计全过程实施内涵、具体模式选择及科学实践策略展开探讨,对全面提升房地产项目综合建设水平,创设显著效益有积极有效的促进作用.

关 键 词：房地产项目；全过程；跟踪审计

1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式,具有动态全过程审计属性,为有效避免事后一般审计的不良弊端,杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响,展开纠错行为,而非仅仅抱着查错目标进行审计,这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制,令纠正难度大大降低.房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中,科学实施全过程监督审计,可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性,提升各项资金应用管理效益.并可激发审计机构免疫功能,促进了审计模式及理念的良好更新转变,并真正实现了房地产企业的持续健康发展.

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前,我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计,一般多停留在初级的理论阶段.因此,选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视.可依据具体的审计风险进一步明确,对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业,应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计.而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业,则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计.同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择,在房地产企业规模较小时,可应用松散审计模式,也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计,而对于较大规模的被审计房地产企业,则可科学应用紧密模式展开审计,即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计,进而显著提升审计监督效率,令审计资源得到有效节约.

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计.项目工程准备阶段实施跟踪审计,主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程.研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证,主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用,在经济层面是否体现了合理性.对招投标实践过程进行跟踪审计,应对其公平、公开与公正性进行审核,判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格.实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中,重点核查招标文件范围完整性,文字表达准确性,具体评标方式科学性、实施程序合法性,供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、合理性等.

3.2全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节,应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节.在签订合同阶段,应着重对施工合同展开跟踪审计,对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查.尤其对于投标阶段中没有考量,而在决算阶段中需进行调整的各类项目,例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计.在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录,基于其审查困难性,较多施工方均在该环节上下功夫,想方设法谋取更多利益,还有一些施工方与建设方、监理方互相串通,借助隐蔽工程进行国家资金套取,由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节.因此,跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法,做好取证记录.房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理.对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计.这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长,包含较多不确定因素,因而势必存在签证与工程变更问题.对于该类问题应重点关注,审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性,是否进行技术经济比选分析等.另外还应做好审核材料相关签证工作,基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例,且品牌众多、型号复杂,与质量差异较大,在符合结构设计标准基础上,应做足市场调查,依据满足功能情况下最低、同样情况下最强功能的科学原则,良好选择材料品牌、与型号规格.

3.3交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段,应确保最大化控制审计风险,有效提升房地产企业综合运行效益与质量,因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性,核查执行预算内容情况,是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失.另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查,判定是否通过批准实施设计变更,工程套用定额预算单价相符性,有无高估冒算、错误套用定额现象.再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、与市场标准相符性,是否依据规定进行了退料款手续,竣工决算相关报表的真实全面性,进而真正确保工程竣工验收的科学有序.

4．结语

总之,针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势,我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式,科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计,才能全面提升房地产项目建设管理水平,促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展.