本站原创缘何愈炒愈热的高房价问题至今尚未得到有效解决?调控为何不见成效?中国房价的背后,究竟隐藏着一场怎样别开生面的政治经济学博弈?
近日,国家统计局发布了全国70个大中城市住宅销售的变动情况.今年1～6月,全国新房环比涨价城市分别为0个、4个、8个、3个、6个和25个,7月,这一数字大幅反弹,比6月增加了25个.数据显示,虽然房价同比下降的城市仍在增加,但是从更能反映房价走势的环比数据来看,房价环比上涨的城市数量显著增加.
在此情况下,国务院于7月下旬派出了8个督查组赴16省市检查房产调控落实情况,8月初督查工作正式宣告收官,业内普遍认为国务院督查行动将为后续储备政策出台作准备.显然,中国房地产市场作为备受瞩目的焦点继续被给予了高度关注,因为它的起落涨跌与每一位公民的切身利益息息相关,更与中国经济的增长与结构调整密不可分.
缘何愈炒愈热的高房价问题至今尚未得到有效解决?调控为何不见成效?中国房价的背后,究竟隐藏着一场怎样别开生面的政治经济学博弈?
传统的经济学视角：供给与需求之间的矛盾
从传统的经济学视角,房价过高的根源是供给与需求之间的失衡.在需求层面,近些年来随着中国经济的发展,城市化进程的加快,越来越多的农村人口到城市工作,并希望在城市安家立业,对住房的需求刚性在加大.此外,上个世纪的70年代中期至80年代初是中国的人口出生高峰期,也对中国现在的住房紧张造成了一定的压力.从供给层面,我国的住房土地是一定的,虽然有960万平方公里的辽阔国土,但事实上适合城市化发展的土地面积只占12%,因此土地资源的稀缺引发了房地产的供应不足,供小于求的状态直接引发房价高涨.以上,从供求关系的角度来审视中国高房价问题是许多经济学家所青睐的解释,听起来也的确有一定的道理.
但是,如果进一步遵循经济学家的这一视角去探究,就会发现其中的局限性.因为按照经济学原理,房地产商作为销售者抬高售价绝对是一个理性人的理性选择,无可厚非,问题在于作为购房者的消费者为什么会在房价飙升的情况下继续蜂拥购入呢?这是有悖经济学常识的.
国民的投机心理和投机行为
谈到国民的投机心理和投机行为,事实上便是为回答上面提到的问题——为什么在近些年住房飙升的情况下,市场的交易量亦在同时上升——提供了一个很好的突破口.近几年来,我国国民生产总值增长迅速,高达10%,这是全国人民创造的财富,人民的平均生活水平和收入水平都所有提升.于是,虽然房价不断攀升,但大多数居民对房市预期看好,一部分有闲钱的居民便购置第二套房、第三套房,除了一些本来有闲置存款居民外,还有一些由于旧房拆迁获得的拆迁赔偿款.由于房价攀升,拆迁赔偿款也水涨船高,从而使得这些人能够购置用于投机性目的的房产.以上的投机心理和投机行为直接导致房价高企,并间接促进了房地产行业的发展,进一步助推了房产交易.
住房飙升,市场交易量仍在同步上升的原因是人们的投机心理在作祟.那么,进一步的,为什么大家不把用来炒房地产的多余的钱用在其他正常渠道的投资上呢?譬如股票、债券、保险.这又与全球宏观经济形势相关.我们不难发现,房地产的上涨与全球股票市场的低靡几乎是同时的,对证券市场失去信心的直接结果便是钱从证券市场上撤出来了,转移到了看得见摸得着的房市.而这一效应,又在人们预期房地产市场不断向好的过程中被放大强化了,最终导致房价越炒越高.值得强调的是,投机和投资是不同的,举例来说,投资是写个房子拿来出租,从租金里得到回报,或者用它来做一个办公地点,或者做一个停车场来收费.而投机则是,写的目的就是为了卖,等着涨价.对于任何市场来说,一定的投机都是允许且必要的,但是绝不能有过多的投机,因为那必将引发资本泡沫.
利益集团发展的失衡与高房价
我们知道,利益集团是指那些拥有共同利益,具有某种形式的组织形态及组织化利益行为的群体.而公共政策则不仅是利益集团博弈的游戏规则,而且是各个利益集团竞相影响的对象.显然,住房市场的区域寡头垄断结构赋予了房地产商较多的市场力量,使其结合成为一种市场权贵,受益于国家的房地产政策,并在其中逐步发展壮大起来.与之相对的是,与房地产商集团存在利益竞争关系的自住购房者、失地农民等,他们规模大、成员分散、组织能力低下,集体行动也难以展开.在政治领域,他们的参与渠道狭窄,对于政策的影响力小之又小.在这种情况下,弱势群体的利益抗争自然呈现出单打独斗、分散和零星的特点,难以从根本上改变其在利益格局中的不利地位.
由此可见,房地产市场中利益集团发展的失衡,具体表现在了不同经济和社会地位的群体政治参与渠道不一、社会权利的配置的不公,使得强势利益集团相对于组织松散的弱势利益群体而言,绝对影响甚至左右了政策的发展,他们通过争取有利的政策支持实现利益的最大化,让房价居高不下.目前来看,虽然群体的弱势地位在整体上还是没有太大改观,但近年来借助网络等低成本的方式,弱势群体的组织性在本质上已有所增强.
地方政府出让土地的行政性垄断
中国房价不断上涨,除了前面所述的几项原因外,还与政府土地出让金与税收因素密切相关.政府始终获得财政收入的大部分,但却承担着财政支出的小部分,地方政府则恰好相反——获得财政中的小部分的同时,承担更多的职责,诸如医疗、社会基本福利、基础建设等等.因此,在财权与事权不统一的条件下,卖地成为地方政府补充财政收入的主要措施.这种背景下,地方政府自然缺少抑制房价的热情和动机,百姓的一部分财富通过土地出让金转化为地方财政,百姓负担加剧.于是,地方政府就这样扮演着土地出让的垄断者角色,一方面集体农地只有一个写家,另一方面城市建设用地也只有一个卖家,这种垄断地位为其带来巨额的土地出让收入,使其成为房地产市场的利益主体之一,他们与开发商结成了高房价的共同利益联盟.
若要想从根本上改变这种状况,首先就要完善我国尚不成熟的政府间财政关系与财政转移支付制度,优化地方与的财权与事权关系.并可考虑改变政府的绩效考核办法,减少增长指标在考核体系中的地位,从而降低地方官员谋求房地产结盟的推动力,有效抑制房价上涨.
不容忽视的住房保障制度
住房保障是指政府为了解决那些不能通过市场途径来满足其住房需求家庭的住房问题,而在住房的供应、分配、消费等环节采取的一系列优惠措施.我国现有的住房保障体系由经济适用房、廉租房和住房公积金组成,省以下的地方政府承担着住房保障的具体责任.可以说,住房保障制度是面对当今的房价过高,很多人住不起房的最后一道保护伞.然而,近些年来的保障性住房的“门槛过高”则成为导致写房难的又一个重要原因.
之所以会出现这种现象,根本原因还是实施保障住房有悖于地方政府追求财政收益最大化的目标.首先,经济适用房和廉租房会减少地方政府的房地产收益；其次保障性住房对商品房的平抑是地方官员所不愿看到的；再者,有些地方官员称保障性住房的提供会导致我国近10年来的住房改革又回到计划经济的老路.实际上,商品房制度下的住房保障与福利制度下的福利住房是完全不同的,这种论调无疑是给那些不情愿开展住房保障工作的地方政府一个冠冕堂皇的理由,从而导致我国的住房保障体系存在一系列问题,包括保障性住房产品的供给严重不足,住房保障执行过程中的严重偏离.住房保障制度本应是缓解当前高房价问题的有力武器,结果因贯彻不当反而事倍功半,这是万万不应该的.因此,面对政府在这一职能上的严重缺位必须要引起足够的重视,扩大廉租住房的覆盖面,放宽廉租住房的政策标准,把更多切实有需要的家庭纳入廉租住房保障范围,实现全部城镇低收入家庭的居有定所,也只有这样才能在根本上维护社会的稳定.
责任编辑：赵涛