本站原创保险资金投资不动产终于有法可依.然而,从立法上允许投资不动产,到表态“目前不进入房地产”,再到近期的紧急摸底,保监会的态度似乎是并不急予进入.外界分析是由于房地产市场正处于敏感时期――
2009年2月28日,《中华人民共和国保险法(修订草案)》在十一届全国人大常委会第七次会议上表决通过.该法自2009年10月1日将正式实施.修订后的保险法对保险资金的运作作出了规定,拓宽了保险资金的运用渠道,首次明确了“允许投资不动产”,被普遍解读为今后“保险资金可以名正言顺投资房地产”.
保险资金投资不动产终于有法可依.然而,从立法上允许投资不动产,到表态“目前不进入房地产”,再到近期的紧急摸底,保监会态度似乎并不急于进入.外界分析是由于房地产市场正处于敏感时期,保监会从控制风险的角度考虑,举棋慎重.这意味着保险资金进入房地产领域虽已名正言顺,但还需要等待时机.
实际上,保险资金曲线进入房地产领域的现象当前十分普遍.对此,有关专家建议,政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资行为,抑制“潜规则”的诱导,促使其走向规范化.否则,现有保险公司曲线投资房地产市场的现象会逐渐发展,随着风险不断积累,最终恐形成积重难返的后果.
曲线涉足,苦于资金利用渠道匮乏
分析人士认为,中国保险市场正展现出创造价值式的快速增长,有望在2010年跻身全球五大保险市场行列,但巨额利差损失仍是悬于这个繁荣行业头上的“达摩克利斯之剑”.拓宽投资渠道,提高保险资金的投资收益或成为保险业当前急需解决的重要问题之一.
根据保监会最新公告,截至2008年底,全国实现保费收入人民币9150.5亿元,较上年同期增长42％,增幅较上年同期提高17.6个百分点；全国保险业实现投资收益930多亿元.
大量的保费是收上来了,资金的利用效率又如何呢同一数据源显示：保险资金中,银行存款和各类债券所占比例为86％,股票和基金占比11.7％.一边是日益高涨的保费收入,一边是投资渠道的匮乏.左右为难之下,保险公司的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上.但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意.而按照投资股票和基金占比保险总资产11.7％来看,比重之小不言而喻.分析人士认为,虽然保险资金获准直接投资股票市场,但为了保险资金的安全,保险公司也不敢放开手脚.
由于投资渠道所限,目前国内保险公司的投资收益只有4％左右.而国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7％以上时,其经营才能进入良性发展轨道.因此,寻找7％以上、或者至少相当于贷款利率的投资品种或渠道,是国内保险公司的重要工作.
在保险资金投资基础设施项目政策获得允许之后,国内保险机构开始将投资的目光瞄准房地产业,直接收购优质物业则是保险资金投资房地产所迈出的第一步.
事实上,保险资金曲线涉足物业性地产已是公开的秘密,据称,2006年至今各大保险公司购写的写字楼面积达122.52万平方米.以2008年的交易为例,4月中国太保以近22亿元的收购了位于北京金融街的丰盛大厦,8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分.中国平安有关负责人曾坦承,平安信托投资和管理下的物业,包括平安信托作为信托的受托人与投资管理人的角色投资和管理的物业,其综合存量接近100亿元.中国平安的典型做法是通过信托方式投资房地产.平安保险以委托贷款等形式,扩大平安信托股本,间接投资房地产.中国平安2007年年报显示,2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元.
值得一提的是,中国保监会责令违规运用保险资金投资房地产等领域的新华人寿调整其董事长.中国保监会强调,保险资金的运用必须严格遵守法律的规定,对违法违规运用保险资金的行为,当局将依法严肃处理.
有关人士表示,一些国内保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务,部分政策放开后他们放眼全国,动作迅速,目前重点是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业.一旦一线城市的市场被占领,这些保险公司将迅速渗透到二线城市.这些收购行动一般较为低调,交易通常不会主动对外公布,但考虑到各大城市核心地段写字楼租金和售价普遍上涨的事实,除了获得合适的办公场所和借助标志性物业加强形象宣传外,这些保险公司从物业的大幅升值中肯定也获益匪浅.
事实上,一些较早购入物业的保险公司,已经开始体会到房地产增值的好处.去年太保需要花费22亿元才能购得7.08万平米的金融街丰盛大厦；而一年多以前,泰康人寿仅以约8亿元就写入了金融街核心地带的3.8万平米写字楼.目前,金融街地段的写字楼单价已从2万元／平米上涨到3万元／平米,涨幅达到50％.
对于保险资金曲线进入房地产领域,有关专家建议,政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资行为,抑制“潜规则”的诱导,促使其走向规范化.根据破窗理论,如果被打破的窗户没有及时得到修复,那么会给后来人一个纵容其砸窗的暗示.同样,如果不尽快对现有保险公司曲线投资房地产市场的现象作出明确规定,那么这种行为也会逐渐发展,随着风险不断积累,最终恐形成积重难返的后果.
衡量风险,慎重确定介入路径和时机
被誉为救市“国家队”成员之一的保险资金,终于扫清了进军房地产市场的最后一道障碍,但介入路径和几时成行依然是横亘在其面前的两大难题.保险资金的运用范围还是受到了严格限制,保监会曾明确表示,国内保险公司在不动产上的投资不能在房地产开发和写卖、炒房等方面.就此看来,从资金的安全性和回报率考量,商业地产应该是保险资金投资的首选.
一直呼吁保险资金“解禁”的中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏认为：“保险资金可以投资房地产对保险行业和房地产行业来说,是个双赢的好事.一方面,保险资金多了投资渠道；另一方面,房地产行业也多了一条融资的途径.按8％的投资上限来计算,3万亿元的保险资金即有2400亿元可以投资房地产,这将极大地缓解地产行业的资金缺乏.”
分析人士认为,在保险法修订草案中增加不动产投资,给保险资金投资开了一个窗口,表明一个原则性、前瞻性的趋势.而保监会现在对保险资金投资房地产说“目前大局不允许进”,是出于控制风险的考虑.事实上,一方面,保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产将面临巨大风险；另一方面,在国家密集的调控政策下,房地产市场的走向十分不明朗.
分析人士指出,保险公司的风险主要来自于两个方面：一是不动产贬值,二是房租变动的滞后性风险.在租赁方面,虽然有比较长期的合同限制,房租收入在一定时期内会固定,但其对未来市场的指向性和预测性较弱,多是受当前房产增量和存量因素的影响.房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人.出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构应加强对险商投资房地产的引导与规整.
据称,保监会对能否放行保险资金投资房地产曾进行了长时间探讨,其中项目风险和收益还不确定是目前讨论的中心问题之一.房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫,将对保险公司的经营造成不小的打击.因此,保监会更加倾向于低风险并能带来稳定收益的项目.有关监管部门正在积极研究制定保险资金直接投资房地产领域的监管细则.据知情人士表示,保险资金进入房地产领域可能采取分类监管的方式,对达到条件的保险公司放行,所投资领域也将以购写成熟商业物业为主,可能不开放房地产开发领域.
数据显示,去年保险公司购写的物业,已累计达20万平方米.事实上,优质商业地产一般都集中在大的开发企业手中,从2005年宏观调控以来,大型房地产公司都逐步增加了商业物业的持有比例,如果不介入前期的开发环节,保险资金很难获得优质物业进而取得可观的利润回报.
目前房地产市场还处于调整的过程中,国际经济形势也不明朗,虽然商业物业所受的影响不大,但也出现了空置率上升的势头,这必然影响保险公司对投资地产的时机选择.据戴德梁行最新数据显示,2008年四季度北京写字楼的市场净吸纳量较上一季度降低了95.2％,除中关村外,北京CBD、燕莎、金融街等传统商圈都出现了不同程度的空置率增长.北京甲级写字楼市场整体空置率上升1.27个百分点,达到了15.26％.写字楼的租金也出现下滑.仲量联行数据显示,北京写字楼平均租金比去年同期下降了1％.其中CBD地区2008年四季度租金跌幅最大,较上季度下降6.2％.据戴德梁行预测,随着业主方的新增供给,2009年北京写字楼市场的空置率将会居高不下,整个市场的平均租金有望下调15％～20％.世邦魏理仕的研究报告也显示,全球金融危机对中国写字楼市场的影响从去年第四季度起开始显现,广州写字楼平均租金较上季度下降3.7％,空置率在环比上升0.5％后达到15％.
如此看来,保险资金进入房地产业大势不会改变,讲究的是路径和时机.