本站原创在地产金融时代即将开启的大背景下,地产私募行业将呈现怎样的发展格局?
转型期间的中国房地产,正处于巨变的前夜.房地产基金顺势而生,风起云涌,正日益成为一支不可忽视的新生力量.
面向未来的中国房地产基金,怎样才能走得更长远、更稳健?在地产金融时代即将开启的大背景下,这一新兴行业将呈现怎样的发展格局?又存在哪些问题及矛盾以及趋势与变化?全国房地产投资基金联盟的成立,又将发挥哪些作用与功能?银行、信托等金融机构、社会资本、地产LP等,又将如何在参与地产基金过程中,实现各方的共赢及行业的可持续发展?
在此紧要关头,《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟举办“中国房地产基金发展路径”高峰论坛,业内人士对此进行了深入的前瞻性探讨.
首创集团总裁刘晓光：
地产基金是私募基金专门用于地产投资的分支,最早出现在上世纪70年代末期,因为商业手段凶悍,而被称为“门口的野蛮人”.基金的发展历史不是很长,但在中国更晚.我们最早接触地产基金是在上世纪90年代初期,真正运作是在2002年以后.近年来,地产基金发展很快,市场激增,有的是开发商的财团背景,有的是外资独立背景.开始可能主要集中一二线城市,现在是二三四线城市都有.
现在,行业存在很多问题需要探讨.第一,传统的基金模式没有具备快速接触物色项目的功能,这样的专业大型开发商可能是不缺资金,他们资金很多,但是中小开发商自身的基金功能还是差点；第二,基金投资者与基金管理者项目之间有利益冲突；第三,定位出现偏差,可能有一些基金将来发展成为财团；第四,盈利模式,注重资本的收入,项目的管理收入和资产管理的收入.当然还有机制的问题,整个基金的投入期、丰收期的配比等.
房地产基金虽然很多,但仍处在发展期、探讨期.回顾历史,中国的房地产基金每次变革都是伴随着宏观调控大背景进行的.中国的房地产没多少年,从上世纪90年代算起只有20多年的历史.我们赶上大概有11次宏观调控,在这种调控情况下,我们房地产金融面临的困境,当然跟其他行业宏观调控产业升级等等有相似之处.我们的困扰肯定是流动性的紧张,传统融资工具的受限,但我们也看到行业发展的新的机遇,比如私募基金正在成为地产金融的一个很好的模式.接下来的工作：一是要深入研究海外基金的先进经验；二是要促进行业内互相的交流沟通.此外,还要加快地产基金人才的培养、创新模式,打造房地产基金的声威.
盛世神州董事长张民耕：
以前房地产界一调控就开会,叫扎堆壮胆抱团取暖；今天是房地产基金和各种潜在的投资人的机会,可以用两句话概括,呼朋唤友、结伴同行.房地产基金产生后,要做什么?可以做什么?怎么在现在的环境下,规范、有序地发展?房地产基金在千载难逢的机会下诞生了,要利用好这个机会,使这一行业能够茁壮成长、有序发展.
河山资本董事长曹少山：
地产私募基金的核心首先是资产,是社会资本用一种新的写作技巧形式参与房地产开发的组织形式,其次才是开发商可以运用的融资形式,所以地产怎么写作的核心意义是投资人的利益,能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体,尤其是有组织的LP群体.但到目前为止,LP还在观望.地产基金有整个私募股权市场的特征.
行业的规模非常小,影响力还有限,虽然前景很广阔,但发展速度并不快,真正要形成势力,还需要相当长时间.现在地产基金有几百家,但是在我看来,有很大一部分是开发商用有限合伙的形式实现的案例,还不能称为真正的地产基金,比较纯粹的地产基金从投资规模讲,一年能够融资200～300亿,这相对每年四五万亿的房地产投资规模还比较小.
由于政策限制,投资人对资产类型的态度比较谨慎,真正的大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒,在如何评判的核心认识还是比较粗放.在行业起步阶段,LP缺乏对GP评判的很好的尺度,现在绝大多数看品牌,看谁的名气大,看背后的股东背景势力,对真正GP实际问题：专注研究能力、利益冲突、团队操守等问题关注不够.
目前,绝大多数开发商没有放弃原来“重资产+高杠杆+投资开发”的盈利模式,这样的状况不利于形成有利基金发展的外部环境.而市场上也严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人,合格的GP团队是稀缺资源.现在社会上钱不少、机会也不少,真正少的是好的基金人才.目前市场上追求短期化的收益,这样不利于培养好的管理人,制约了行业发展.
在中国地产投资行业舞台,现在开发商还是主角.这些人基本功很好,但是实际上并不是最适合行业发展.开发商发起并担当实质基金管理人.这种基金,不再做母体以外的投资,这都不能称为真正意义上的基金,是开发商反融资的一种形式,在PE企业里,大家没有听过把钱投到自己企业的事情,但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛认识.
中国地产基金现在正遭遇复杂的外部经营环境,实际上,国内、国际宏观形势发生了很大的变化,这也是考验基金管理人的时候.调控是把双刃剑,以前投资地产闭着眼也可以赚钱,现在不可能,这样有利于锻炼培养好的团队.在激励机制和行为约束上,和投资人利益可以实现高度一致的基金有可能成为市场的鲶鱼.
中国这么大的经济体,同时在加速着中国城镇化的进程,这样的机遇放在全球范围都千载难逢,专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始.而在糟糕的市场中,优秀的私募基金都能找到赚钱机会.在泡沫破裂的20多年中,很多私募在日本的地产中是赚钱的,地产基金也不例外.中国未来也很难预判,需要所有人坚持不懈的努力去实现,促进更加完善健康的地产基金.
裕元资本集团总经理闫宗成：
中国房地产基金的快速发展,既有宏观调控的促进因素,更是大势所趋,目前的发展局面是基于房地产行业自身金融创新的需求和中国金融资本市场发展动力同时涌现的结果.可以预见,本次房地产私募基金不会是昙花一现,更不会停滞不前,最终涓涓溪流将汇集成波澜壮阔的江河,成为推进中国地产行业发展的新生力量.
房地产私募基金虽然迎来了较好的发展环境,但其规模仍然很小,行业有待成熟,且各基金之间应广泛交流合作.只有基金、房地产私募行业不断地发展壮大,各基金公司才有可能获得更好的生存和发展.我们坚信只要房地产私募行业遵守国家相关法律,与国家房地产发展方向保持一致,遵循国际奉行的成熟的基金手段,中国的房地产私募基金行业必将蓬勃发展,并在不久的将来成为持续推动房地产发展的重要力量.
信业基金董事总经理章华：
行业的形势和趋势的分析与认知对基金越来越重要.比如房地产调控、负债率增加带来的问题等都不可回避.地产行业的发展催生了地产基金的发展.我们选择做基金,还是长期看好这一行业.站在未来的20～30年来看,比如城市化进程、财税体制、投资渠道单一、融资过剩等因素如果不改变,我们就长期坚定看好这个行业.
现在,所有的房企都没有战略,生存安全变成了第一战略,短期内,大家看空的因素是越来越明显.站在我们角度看,短期看政策,中期看货币,长期看供需,短期和中期是一到三年,长期是三年以上,短期是政策猛烈的打压,各种因素的焦急汇集,使房地产陷入混乱和焦急,中期的货币我们也觉得国家会收,但是从世界的趋势看,当美国在不断印钞的过程中,其他国家都会跟进,才可以在国际贸易里不吃亏,长期趋势业内人士比较容易认知.
当前,中国房地产基金管理公司的模式各有各的优劣.金融机构发起成立的基金,优势在资金,劣势在专业.由专业人士发起的基金,管理制度、管理水平最强,应该代表未来,可能在短中期还会碰到问题.由金融背景人士发起,再有专业人士参与的模式,从长期来看,我认为是最主流的方式.外资基金始终没成为中国房地产基金的主流,问题还挺多.
高和投资董事长苏鑫：
我们相信,未来房地产基金无论对房地产行业发展,还是对中国投资渠道都是非常重要的环节.但是,我们清醒地认识到,我们所处的房地产基金行业只能算是一个婴儿,我们还处在启蒙状态,没有禁忌,但是非常热血沸腾.
实际上,每个基金的赚钱模式都不同,但是最近我们发现一个特别好的机会,就是开发商缺钱,信托受到一定的限制.我们有很多赚钱机会,但要清醒地看到,我们赚到钱要问自己是怎么赚到的,是市场赏赐的,还是靠你自己能力赚到的.不是说市场赏赐我们就不需要,但我们要清醒地认识到,一个基金的发展是靠你的核心能力,你的商业模式就是你赚钱的能力,你所投资的项目,对你来说能不能促进、提升你的专业能力.
我们要关注风险控制.最近两件事媒体议论较多,一个是鄂尔多斯房地产事件,二是温州民间资金的崩盘.在半年前,流动性对这个行业产生了影响,矛盾就产生了.对基金来说,行业年收益率要达到25%以上是非常困难的,但是投资人希望有25%的收益.对监管层来说,要看他们能不能容忍民间资本,不要只看到房地产投资基金就是给开发商赚钱,能不能看到它是解决民间资本投资通道非常重要的一种方式.
（本文观点来自“中国房地产基金发展路径”高峰论坛,不代表本刊立场）