本站原创目前,整个房地产的形势是市场化的结果,十八届三中全会没有出现什么房地产调控政策,这个态势是比较符 合市场发展的.
房价只涨不降是一个悖论,因为周期性涨落是不可避免的.因此,无论是政府,还是房地产开发商,都要对涨落周期有一个非常清楚的认识.国家统计局数据显示, 2012 年以来,全国 70 个大中城市房价连续 18 个月呈上涨 趋势,其中北京、上海、广州等一线城市,房价更是涨幅高达 20%.实际上,国家统计局只给出了一个非常模糊的概念,其范围仅为全国 70 个大中城市,这在全国只占小部分比例,以此说 2013 年房地产市场大涨特涨,并不现实. 通过过去十年政府对房地产的调控可以看出,房价或者 房地产各项指标都脱离了整个国家经济的基本面,背离了整 个经济发展规律,会形成泡沫.目前,房价已经严重超出了居民的基本支付能力,此种情况下,政府一定要对高房价进 行调控.以商业地产为例.现在商业地产出现了非常明显的泡沫化趋势,很多城市都出现了空置的商业住宅.这是过去一段时间货币政策和土地政策造成的,地根和银根推进房价 上涨.这些问题不通过改革是解决不了的,因此在未来一段 时间内,这种趋势还会继续.过去十年里,政府出台了很多 政策,政府这只“有形的手”的过多干预,造成了非常明显 的政策周期.如果让市场这只“无形的手”发挥作用,房地产行业会如何呢? 一、房地产开发商的投资回报率会回归到国内其他行业的平均水平,与国际接轨.以前房地产开发商的投资回报率相当高,可以达到 50% 左右,这种局面会在市场化后得到改变.
二、房价将由居民的支付能力来决定,回归到合理的 水平上.
三、房地产在国民经济的作用回归到与其他行业同步 水平,起基础支撑作用.
而国内房地产市场会出现什么改变?我觉得还是从商 业地产入手较好.由于在 2008 年以前,上证指数一直低迷, 所以资本全都跑到房地产行业来.政府连续多年对住宅地 产进行调控,因此很多房地产开发商被迫转型,转到商业 地产方面去.除了宏观调控外,这与地方政府有很大关系. 地方政府为了追求政绩,大力建造商业区、写字楼、会展 中心,最终造成资源被空置.因此,对于商业地产来说,一定要大力创新,丰富金融市场层次和产品.商业地产的 资金链是不一样的,虽然其贷款利率方面更简单,但是一 旦出现问题,风险比住宅大得多.目前,商业地产还得通过卖点、比价、检测的股权、真的债务等融资形式来实现资金链的运转,这种方式无法与马云创新的金融产品相竞争.所以,金融创新对商业地产非常重要,其可提供新的融资渠道和退出渠道.房地产市场改革是一个系统工程,是涉及到城市的经济,金融和土地资源的配置,财政和税收制度的改革和立法,最终改革的成果才能体现到合理的房价上.回顾过去十年 政府对房价的调控,可以看出效果并不明显,现在房价处于历史最高点,就能很好地证明这一点.因此,要想使房价回归到合理的价位上,必须要做政策上的考量.
来源：《中国地产总裁》杂志