本站原创【摘 要】房地产税对房地产业发展的宏观调控作用在许多国家的实践中已经得到证明,我国政府也逐渐认识到其重要性并越来越多地将其作为调节房地产业发展可依赖的路径选择.在房屋保有阶段开征统一的房地产税已经成为政府部门和理论界的共识,房地产税收改革对房地产业发展的影响被赋予很高的期望.世界上实行分税制财税体制的国家通常都将房产税或房地产税作为地方政府的主体税种,国情背景的不同,改革目标与内容亦不相同.本文通过借鉴国外房产税改革的经验,提出我国现行房产税改革的建议.
【关 键 词 】房地产税；国际比较；税收改革
一、国外房地产税收制度改革历程
世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税,并已成功建立较为完善的房地产税制,使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源,而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用.为促进房地产市场健康发展,近百年来,英国、美国、德国、日本等发达国家,都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、政治发展需求.
近几十年以来,印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中,也开始了不动产税改革,并将其作为地方自治改革的重要内容.20世纪90年代后期,俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程.
世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面.纳税人范围主要是房地产所有人,少数国家为实际占用人或受益人.课税对象包括住宅和商业地产,有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收.税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值,向市场现值加一定优惠或折扣计算,发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上.在税率上一般采用固定税率,有些国家如美国大部分州没有固定税率,而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后,除以不动产税基的办法计算税率.在减免优惠主要范围上,有些国家按照房地产用途确定,主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定,如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式.
税收也是政府调控房地产市场的重要政策,对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易变化.世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用,遏制房地产投机行为,稳定房地产市场发展.反映在房地产上则表现为房地产税制改革前后的房价变化,通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨,而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌.对世界各国房地产的变化情况进行了研究,以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用.结果发现：一些国家并没有取得预期的效果,如比利时、法国、荷兰等,还有一些国家取得了预期的效果,如丹麦、瑞典、德国、美国等.在各国房地产税制改革过程中,都不同程度地在吸收民意的基础上,对其他国家的改革经验进行了借鉴.一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期,直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案.
二、房地产税收制度国际比较及借鉴
国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴,归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况.在这些较为成熟的房地产税收模式中,存在一些共性,主要体现在以下几个方面：
(一)税制要素方面
课税对象由土地、建筑物分离,向土地建筑物合一的方向调整.按照早期的税收理论,对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的,因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离,重点对土地进行课征,但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展.在税率方面,由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整.为适应房地合一、税基单一化的趋势,税率设计也逐步简化,由多重的复合型税率向单一税率方向发展,适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求,以增强税收的合理性,提高不动产税征管效率.减免项目逐步减少,税制得以简化.在保留必要的减免优惠项目的同时,将减免数量减少,数额降低,税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代.以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基.以价值为基础的税基其优势在于,可以使税收具有成长性,具有财政收入弹性,以适应地方政府财政支出不断增长的需求.
(二)征管基础建设方面
重视征管信息共享机制建设.包括：建立不动产的产权产籍登记系统,加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立.现代信息技术得以广泛应用.在不动产税征管中,广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术,以提高征管效率,降低税收成本.
(三)税收化：透明、参与和保护
不动产税收入一般是地方收入,支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共怎么写作,课税对象明显.同时,不动产税收入支出的对应性强,税收的损失感明显,所以通过政府公共怎么写作提供税收补偿的要求更加强烈.因此,不动产税改革不同于其他改革的地方在于,它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程.在很多国家的改革中,就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与,保护纳税人的合法权益,从而提高不动产税的税收遵从度.
三、国外房产税改革成功经验
(一)国外房产税功能定位
国外关于房产税的研究历史比较悠久,这为房产税的开征奠定了良好的理论基础.国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上,具体说来,关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：
1. 财政收入说.首先税收是国家财政收入的主要来源,而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能.其次,由于房产税本身的特性,房产税是地方政府重要的财政收入.国外征收房产税的实践证明,由于房地产本身不易转移,房产税具有稳定的税源,因此房产税是各国地方财政收入的重要来源.房产税的征税遵循财政的税收原则,重视房产税的财政功能,房产税用于增加地方财政收入,支出于地方公共设施建设,真正做到取之于民用之于民. 2. 效率说.该理论主要观点是,在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用,房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用,最终达到合理配置资源的目的.这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效,在现实中经常存在市场失灵现象,这就要求政府在必要的时候进行调控,而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式.房产税政策如果运用得当,可以有效的发挥调控市场的作用,促进房地产市 场的资源有效配置.房产税遵循税收经济效率的原则,把房产税功能定位在合理配置资源,调控房地产市场上,通过合理的设置税收要素加强针对性,严厉打击房地产市场的投机性需求.
3. 公平说.这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分,房地产作为一项重要的财产所得,不同的人拥有的财产数量不同,过大的差异就会导致收入差距过大,因此需要一种财产税对其进行征税,从而调节收入差距保证社会公平.遵循房产税的公平原则,房产税功能定位在调节收入差距上,通过累进税率等使富裕者负担更高的税负,而税收收入用于基本的保障住房建设,从而达到调节贫富差距的功能.
明确房产税的功能,根据房产税的功能定位,科学合理有针对性地设置税收要素,可以更好的发挥房产税的作用.从国外的典型国家的房产税政策来看,不同国家的房产税定位不同,但是都定位明确.在定位明确的基础上,合理的量化和标准化税收原则, 据此来设计房产税税收要素,从而保证了房产税发挥应有的作用,因而明确定位房产税的功能,以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用.房产税改革的首要任务就是明确税收目的,结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系,对房产税进行正确的功能定位,从而更有针对性的设置税收要素,更好的发挥税收的作用.
(二)国外房产税的制度设计
纵观世界范围内征收房产税的国家,在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴.
1. 房产税是地方税收的主体税种.整体来看,房产税是世界上大多数国家地方的主体税种,这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源,房产税收入占地方税收收入比例较高,这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例.如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右,而加拿大则高达92%,另外,西方国家特别是地方房产税权较 大的国家,房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高,房产税是地方的主体税种,房产税收入是地方财政收入的重要来源.这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能,长期来看,房产税是地方稳定的主体税种.
2. 税收要素设计合理.从征税范围看,国外房产税大多坚持宽税基的基本原则,因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源,与提高税率相比,拓宽税基相对比较隐蔽,这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能.同时大多数国家在宽税基的基础上,设定一个合理的税收优惠,例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积,税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力.
从税率来看,各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同,但是都在功能定位的基础上,当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率.例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自主权,房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的,这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同,但大多都在0.8%-3%这个范围之间.英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率,累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能.总体上来看,各个国家的税率普遍较低,较低的税率是考虑到纳税人的税收负担,减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收.
从计税依据来看,大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据,也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据.当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制,包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制.
3. 保障措施完善.首先为了保障房产税制度顺利实施,实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制,这有利于减少税源的流失.住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息.除了完善的住房信息系统,国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制,科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障.因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构,如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议,纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉, 从而保证评估值公平科学.
其次,为了减少房产税征管的阻力,提高房产税征管的效率,大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管,房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成.同时对于纳税人的逃税行为,各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度,逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款,同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权.完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本.
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基金项目：大学生创新创业训练计划项目“房产税改革试点研究”（220-20205130001）阶段性成果.
作者简介：郑星（1993- ）,女,苗族,湖北恩施人,华中师范大学法学院学生,研究方向：经济法学.