本站原创摘 要 ：近年来,我国地方政府的财政收入结构已经随着城市化进程的推进逐渐暴露出种种弊端,为了解决地方财源不足、实现土地财政转型,应该将本次房产税改革定位为深化财税体制改革的一个有机组成部分.本文基于我国房产税改革的背景,对房产税取代土地财政成为地方政府稳定收入来源进行可行性分析,希望可以完善地方财政收入结构,实现地方政府财政可持续健康发展的目的.
关 键 词 ：房产税；土地财政；地方政府一、研究背景
2013年2月20日,国务院召开常务会议,确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）,强调坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标.
改革开放以来,地方财政收入来源的性质、数量和结构发生了巨大变化,作为地方经济社会发展的财政来源的土地使用权转让收入和房产税数量和结构变化导致在地方财政收入地位的差别.全国地方土地财政收入占地方财政收入比例已从十年前的微不足道发展到现如今的举足轻重,而房产税占地方财政收入比例一直相对稳定.
本文正是基于以上现实背景,对房产税代替土地财政成为地方政府稳定收入来源的必然性和可行性进行分析,希望通过房产税改革的稳步推进,建立以税代租的地方财政收入新格局,为我国房地产税收制度改革,以及地方政府财政收入结构改革献计献策.
二、房产税试点地区的租税替代程度
(一)试点地区房产税改革的实施情况
2011年1月,上海、重庆两市出台了房产税的相关政策,但实施效果并不理想.对沪渝两市试点方案对比如下,发现存在较大差异.
表1沪渝两市新增房产税实施细则表上海重庆征税对象1、新购房：a、本市居民购写的第二套及以上住房超出优惠面积的部分；b、非本市居民购写的住房.1、存量房：个人拥有的独栋商品住宅（免税面积180㎡）.
2、新购房：a、个人新购的高档住房（免税面积100㎡）；b、在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房.计税依据计税基础：交易的70%；税率：0.4%～0.6%.计税基础：房产交易价；税率：0.5%～1.2%.（二）试点地区房产税改革的实施效果
由上分析,推行房产税改革试点的沪渝两市税率与目标有很大程度的不同,上海着重抑制新进入市场的投机性购房,而重庆则重在抑制房地产市场的高端需求.然而两者均不能被理解为真正意义上的房产税,变成抑制房价过快上升的武器,而非基础税收与激励制度,无法对地方财政做出多大贡献.由于房产税对地方财政贡献度低,土地收入重要性不可撼动,附着在房地产市场层层叠叠的税费也无法得到清理,最终房产税价值也就受到了严重质疑.
三、房产税改革对地方财税体系的优化功能
(一)对地方公共财政体制建设的推进
由于房产税并未处于国家税收主导地位,其征收必然存在诸多问题,并因此引发争论.但相比土地财政,房产税可以把政府纳入到税收这一合理、合法的轨道上来,是摆脱土地财政、建立税收政府、调节财产分配收入的有力武器.房产税的稳步推行,定能增强我国地方财政的自主性,推进地方公共财政体制的建设,促进地方执政公平.
(二)对我国地方税体系的健全和完善
在当前的地方税体系中,房产税和城镇土地使用税所占的比例较小,但潜力却不可限量,所以推进我国房地产领域税收制度的改革,应当与增值税改革同步进行.有计划地合并城镇土地使用税和房产税等不动产保有环节的税收,实现城镇土地使用税和房产税的改革,同时加快推进新房产税和物业税的立法,并将其培养成为我国地方税的主导税种,使我国的地方税收体系逐步得到完善.
(三)对我国财税配套体制改革的意义
从房产税应当覆盖部分消费住房和保有环节持续征收的特点来看,这个税就具有了国际上可比较的不动产税、房地产税或美国人所称的财产税的特征,成为我国今后提高“直接税”比重的首要改革任务.房产税对于我国财税配套体制改革的意义是它可以成为地方税体系中的一个起支柱作用的主力财源,使市场经济所要求的政府职能与地方政府的内在动机更加契合.
四、土地财政转型下房产税上位的阻力化解
(一)置换土地财政的条件准备
开征房产税的最大障碍,在于如何稳步替代现有的土地财政与税收体制.相对来说,一些征税技术上的问题,如存量房信息的获取、市场房价的评估等,都是不难解决的,关键问题是占据地方财政收入半壁江山的土地财政何去何从.虽然从短期看,维系地方财政的土地收入会因房地产税而减少,但从长期看,房地产税的普遍征收将使地方政府拥有不随房市周期大幅涨落的稳定收入.
(二)土地的控制
长期以来,土地作为最主要的融资抵押品,已然成为城市化成本的重要支付来源.抬高土地的正是土地收储制度等行政手段,直接作用于各个城市的土地出让金收入,造成短期土地与房地产在行政调控下同时下跌又继之以反弹.现实表明,以行政手段抑制地价用处不大.只有试图运用城市的内生力量,替代对于土地主导的城市化路径的依赖,才可能真正平抑畸高的地价.
(三)形成合理的预期
当下,随着地产调控的持续,土地财政面临窘境,房产税能否为地方政府带来更多的收入,成为人们关心的话题.房产税改革对于房地产市场长期发展的利益毋庸置疑,是大势所趋,其扩大地方收入、调控长期楼市、调节收入分配的三大预期目标有待更好地理解与实现.土地财政这种不可持续的模式必将走到尽头,我们有理由相信,我国房产税落地的声音不会太远.（作者单位：西南财经大学财税学院）