本站原创摘 要 ：我国房地产市场发展迅速,相比之下的吉林省房地产市场仍处于一个初级阶段.为此,分析了近年来吉林省房地产市场的发展现状及面临的问题,从而为以后研究吉林省房地产市场发展的政策及方法提供依据.
关 键 词 ：吉林省；房地产市场；增长率
一、吉林省房地产市场发展现状
近几年,由于经济发展和人民生活水平的提高,吉林省房地产市场发展迅速.在固定资产投资额中增速明显.其中房地产投资额也逐年增多.2009年吉林省房地产固定资产投资总额是6411.6亿元,大约是1999年的12.82倍.此外,房地产投资额占固定资产投资额的比重总体上也是增加的.2005年由于国家采取了宏观调控的措施,遏制了房地产投资规模,引导了房地产市场走上健康、平稳发展的轨道.2006年后,趋于稳定平缓状态(见下图).
近几年来,吉林省房地产市场的开发机构数量和结构上都发生了较为明显的变化.房地产投资额由2005年的874.3亿元增加到2009年的2640.56亿元；房地产公司的数量由2005年的758个增加到2009年的1370个；经营收入由2005年的140.73亿元增加到2009年的402.47亿元.这些增长数据都标志着吉林省房地产业发展经历了导入期,逐渐进入到成长期.从增长的倍数差异上看,吉林省房地产业的集中度在上升.从结构上看,国有和集体企业的数量逐步减少,其他类型的企业的数量大幅度增加.
二、吉林省房地产市场存在的问题
目前,供给约束和有效需求不足是吉林省房地产市场存在的两个主要问题.
一是供给方面,从全国数据可以看出,供给收入弹性始终小于需入弹性,而吉林省数据,除2006年受国家政策影响,供给收入弹性为4.0大于需入弹性为2.0.2007-2009年供给收入弹性均大于需入弹性.房地产商品需求弹性高,说明房地产市场供给约束问题不断加重.二是需求方面,房地产商品作为特殊的生活必需品,其上涨并不能抑制市场对房地产商品的旺盛需求,即房地产商品的需求具有刚性.尽管吉林省城镇家庭人均可支配收入有所增长,但与全国相比,差距很大.2006年吉林省城镇居民人均可支配收入与全国相比,相差1984.43元,而2009年,二者相差3168.38元.可见这种差距在不断扩大.吉林省较低的收入水平抑制了房地产商品的有效需求(见下表).
此外,城市化进程的加快会拉动房地产市场的需求.吉林省农业人口占总人口的比重较高,据《吉林省统计年鉴》统计,吉林省非农业人口增长率2004-2008年的0.73％与2001-2003年的1.49％相比明显下降.吉林省城市化水平提高幅度小,2000-2009这十年的城市化水平仅提高了3.64个百分点.可见,缓慢的城市化进程严重阻碍了吉林省房地产市场的发展.
综上所述,吉林省近几年来房地产市场发展迅速,但仍然面临着严重的供给约束和有效需求不足的问题.应该合理优化经济结构,在振兴东北老工业经济的同时,发展新兴产业,转变经济增长方式,提高百姓的收入水平,从而为吉林省房地产市场的发展奠定坚实基础.