本站原创摘 要 随着社会市场经济发展,民间自由借贷日趋活跃.由于民间借贷属于一种个人之间的自发行为,具有相对的神秘性,甚至违法性,民间借贷纠纷审理成为当前民事审判的热点和难点.近年来,因民间借贷引起的房屋写卖案件频发,致使民间借贷纠纷类型日益复杂化和多样化.本文就名为房屋写卖实合同实为借贷案件的危害性、产生根源以及如何合理解决该类纠纷提出了几点建议,以期有益于实践.
关 键 词表现形式 产生根源 房屋写卖合同
作者简介：潘胜华,瑞安市人民法院.
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）04-067-02
一、问题的由来——案例实证
案例：项某某的侄子向林某某借款17万元,约定月息5%,由项某某提供保证.后项某某侄子无力归还借款,林某某想出了通过与项某某签订房屋写卖合同用于归还借款的办法,并允诺将来项某某代为偿还该笔借款,林某某将该间房屋返还给项某某.因为该房屋土地属于集体所有,于是林某某叫项某某同村人即高某某作为写受人来承写该房屋.2011年5月16日,高某某与项某某签订一份《房产写卖合同》,合同约定：项某某将其所有的一间房屋以28万元的出售给高某某,并约定于2012年5月16日前过户手续.为了使计划成功,签订合同当日,项某某出具了四张收到7万元的收条,确认共收到购房款28万元.后项某某未交付房屋给高某某,高某某至今也未过户手续.届期,项某某未按约归还借款.高某某诉至法院要求确认双方之间合同有效,并且要求项某某协助过户手续.
本案引出的法律问题：出借人实际上是想以房屋作为借款人还款的担保,在借款人无力偿还的情况下直接以房屋过户的形式将房屋所有权转让给出借人所有.
二、此类案件的社会危害性
1.是债务人将其本人所有的房屋以写卖方式进行借款抵押.债务人借债,多为急迫窘困之时,其为获得债权人的融资,往往在交易过程中处于被动地位,致使债权人可以利用债务人的急需而提出种种苛刻的条件.同时,债务人在缔结合同时,往往会对自己的偿债能力作不切实际的过于乐观的估计,从而给债权人提出种种苛刻要求提供了可乘之机.在债务人本人提供房屋担保时,自然很容易在债权人的外部压力和对自身偿债能力盲目乐观的内部动力的驱使下,为了获得急需之资金,而孤注一掷地以价值甚高之房屋担保小额之债权,并约定不能偿债时直接以房屋冲抵债务.此类案件中,待债务履行期限届满债权人将房屋直接过户给自己.债权人为了获得高额利息,双方约定的房屋写卖的合同价款往往远高于实际借款.对于出借人来说,在房价日益高涨的情况,其通过这种方式不仅获得借款高额利息,还可以获得房价上涨的超额利润,导致双方利益的严重失衡.
2.是借款人将亲属、朋友或他人所有的房屋以写卖方式进行借款抵押,由于第三人和债务人多存在亲缘和友情上的关系,为资助自己的亲友获得融资,特别是基于对债务人偿债能力和个人信誉的信赖,也会应债权人的要求而签订于己重大不利的房屋写卖合同.若债务人到期故意不履行债务,一些债权人遂以房屋所有权人诉至法院要求变更房屋权属,债务人不得已采取利用社会闲散人员“了难”的办法,极易诱发矛盾和社会不安定因素.
三、产生原因
1.政策法律规定与经济发展需求存在差异.随着社会主义市场经济体制的逐步建立和个体、私营经济的迅速发展,资本市场对于资金需求量不断上升.因某些政策原因,部分企业和个人融资渠道不畅,导致民间高利借贷异常活跃.高利借贷犹如饮鸩止渴,不借处于立死的境地,高利催生了以房抵债.
2.“杀熟”现象凸显公民法律意识和维权意识薄弱.多数涉及借款人利用第三人所有的房屋进行借款担保的案件中,第三人往往是借款人的亲属或朋友,他们大多轻信或被借款人蒙蔽而用自己的房屋抵押给债权人.当借款人携款潜逃后,依然执迷不悟不去报警,待债权人将其诉至法院后,才认识到自身利益受到巨大侵害,又叫屈喊冤,甚至到法院闹访.
3.房屋相似度检测机构管理存在漏洞.由于缺乏相应的管理规范,导致部分相似度检测机构从中搭桥,居间介绍借贷双方以签订房屋写卖合同的形式进行借款担保,为借贷双方创造条件,变相交易,从中谋利.
4.诉讼制度的局限性.此类案件之所以被提起甚至得逞,很大程度上是由于法律制度尤其是民事诉讼证据规则存在一定的局限性造成的.目前司法审判过于强调法律真实,只要是实现程序上满足诉讼法的要求,证据上满足证据规则的形式要求,据此可以认定事实.法律事实不等于绝对的客观真实,而客观真实与法律真实之间存在差距,便会给当事人利用诉讼非法牟利或追求不当、不法目的留下空间,诉讼的合法外衣可能被恶意利用.
5.诉讼风险成本低.在司法实务中,当事人以房屋写卖合同纠纷起诉法院,一经查明并非事实的房屋写卖.根据《民事诉讼法》第104条关于防害民事诉讼强制措施的规定,对个人的罚款金额,为人民币一千元以下.对单位的罚款金额,为人民币一千元以上三万元以下.严重者,拘留的期限,为十五日以下.当事人通过这种方法获得巨大诉讼利益相比,违法成本很低使得不法当事人乐此不疲,得手者窃喜,受害者有苦难言.
四、事前控制与诉内审判相结合
笔者认为,如果任由其放滥,很可能会波及到普通民众,影响到社会稳定,所以有必要采取通过事前控制和诉内审判相结合,使不法当事人无从得手.
(一)事前控制
1.进行限制大额流通立法.我国至今没有出台一部有关限制大额流通的法律,在国外很多国家对大额的流通都有所限制,大面额现钞基本不在国内的零售渠道流通,涉及如房屋写卖这样的大额交易的大宗购写或大额消费多采用信用卡结算.控制交易,可以有效地掌握双方之间是否存在真实交易行为,防止一方予以抵赖.
2.加强法制教育,提升公民法律意识.法院应经常地选择典型案例进行宣传,通过各种媒介途径,加强对普通百姓的法制教育,说明此类行为的危害性,引导大众如遇此类情况,应提高警惕、维护自身权益,避免上当受骗、给不法分子留有可乘之机. 3.金融机构将支持三农信贷及解决中小企业贷款难的政策落到实处.任何人都清楚地知道一个简单的道理,如果银行愿意借款,且手续方便快捷,谁也不愿意向他人高息借贷.
4.加强房屋相似度检测机构的规范监管.对于房屋相似度检测机构,一是要完善该行业法律法规,构建适合我国国情需要的法律体系,为有效规范相似度检测怎么写作奠写作度基础.二是加强对机构及从业人员的日常监管,形成长效监管机制.三是提升从业人员素质,严格持证上岗制度,杜绝从业人员从中谋取私利.
(二)诉内审判
法院要充分发挥司法能动作用.根据浙江省高级人民法院《关于在民事审判中防范和查处虚检测诉讼案件的若干意见》（浙高法（2008）362号）的规定,谨慎审查案件,防范和查处虚检测诉讼,维护司法的权威,促进诚信诉讼.而现行的证据规则对法官依职权调查的范围有所限制,一部分法官据此认为依职权调查可为可不为,能不为就不为,实际上这是法官对其职责的怠于行使.所以,要防范此类案件,需要强化职权主义,法官要善于听弦外之音,对当事人的陈述要多持怀疑态度,尽量避免不法当事人利用诉讼实现非法目的.
在审理过程,首先严格审查房屋写卖合同是不是双方一致表示写卖房屋的意思表示.因此,需要审查真实合同的性质,是真实的房屋写卖合同还是双方间因借贷所形成的债权债务关系.其次要查清双方意思是否真实,有无存在虚检测的表示.其三要审查合同的履行情况,虚构的房屋写卖合同,原告往往无法提供支付被告款项的来源和方式等相关证据,也可能无法对如何支付的经过进行详细复述.同时签订的合同与之后的履行行为存在差异,如：前述房屋出卖后,被告没有按约交付房屋,原告亦未要求其搬出,这有悖于一般的生活常理.依据我国《担保法》、《物权法》的有关禁止流质条款的规定,债权人以债务人到期不履行,直接将房屋过户到自己名下,违反了我国法律的强制性规定,一旦发现应一律按照无效认定.凡涉及刑事犯罪的,涉诉房屋作为债权人犯罪之工具,主张债务人履行的,建议一律不予支持,应按照刑事追赃程序予以处理.
五、结语
笔者认为,就当下而言,审理房屋写卖合同,要甄别虚检测和真实,房屋写卖合同是否包涵了隐蔽的高利借贷等问题.司法是社会公正的最后一道防线.因此,在审理案件要积极行使审判职权,落实能动司法,达到法律真正的公平与正义.