本站原创随着时间的推移,因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多,这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象,更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形.对此类问题的解决,司法实务界有一种不好的倾向,或是抱怨立法者立法上的滞后,认为法律没有作明细的规定,或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量,或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中,从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告,就是被久拖不决,再不就是被轻率处理.当房屋渗漏问题存在时,首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因.其次是明确法律关系寻求正确的解决途径.再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任,以便有针对性地适用法律寻求解决方法.为此,笔者谈如下肤浅看法,以期抛砖引玉.
一、房屋渗漏的成因
房屋渗漏的成因多种多样,有时是一因一果,有时是多因一果,有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因,导至无从下手维修.一般来讲,最常见造成渗漏的原因有以下四种：
一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏.
上述四种不同的渗漏原因,形成的法律关系是不同的.众所周知,法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系,法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素.在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由,民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要,它们都直接反映了案件的性质.民事诉讼中案由确定正确与否,既反映法律关系主体（谁为原告、谁为被告）、内容（权利义务）、客体（是物或是行为）的必要条件,还关系到适用法律的选择和诉讼的路径（即诉讼方向）.案由一旦错立,法律关系也会随之发生变化,就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果.
二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系,不同的法律关系决定不同的案由.
法律关系的形成与渗漏原因密不可分,必须具体问题具体分析,常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系：
1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患,该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系.2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害,该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系.3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏,以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择.4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时,该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系.
三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法.
1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法.我国《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失.”国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年”.这是对建筑商建造房屋的质量要求,也是渗漏受害人依据《房屋写卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺,要求建筑商维修或赔偿的理由,更是法院判决的法律依据.但是,适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题.如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的,即使在五年的质保期内,建筑商也不应承担责任.当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时,如果渗漏给受害人财物带来损害的,建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任.如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题,又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因,则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任.
2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法.我国《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任”.商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求,如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道,这本身就是一种不当行为,一旦造成渗漏,就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实,因此,由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义.但也有例外,比如,楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域,只是在卫生间改装了支管道,后来楼下有渗漏,我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权?笔者认为不能一概而论,而要查找出渗漏的根本原因.因为,卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域,按照卫生间防渗漏5年的质保要求,只要用水不溢出卫生间这个区域,就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任.因为,渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题,否则,水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗.
3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法.对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错,后者相邻各方均无过错,在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径,至于责任的承担,则要依据查明的渗漏原因来确定.在此,重要的是对相邻关系的正确理解.
4、对物业管理纠纷共用设施导致渗漏且已过建筑商五年质保期时法律的适用和解决的方法.共用水管的维修,除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外,正常的公用设施维护在建筑商保修期满后的共用管道,应当有专项维修资金来承担.我国《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”.
综上所述,由于房屋渗漏形成原因的多样性,决定了承担责任主体的不同,责任主体的不同,决定了法律关系形成的不同,从而也决定了司法工作者在司法实践中必须适用不同的法律来处理房屋渗漏所引起的纠纷.